別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福山 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -17 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　黒石　俊明   TEL.

鑑定評価額 7,490,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市水呑向丘１２７番 ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 福山 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　　 交通 施設 福山駅南方 7.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　福山市西部郊外の丘陵地に位置する住宅団地である。需給動向は平地に比べて生活利便性が劣ること等からや や低調である。熟成しており、当面は現状維持にて推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、福山市を南北に流れる芦田川右岸に所在する水呑町、田尻町及びその周辺の福山市西部の住宅地域一 円である。需要者の中心は福山市及びその周辺に居住する一次取得者層等である。比較的生活利便な平地部の需要は改 善されつつあるが、利便性が劣る高台の古い住宅団地に対する需要は依然としてやや低調である。土地は７００万円～ ９００万円程度、新築の戸建物件で２，２００万円～２，５００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は水呑地区の住宅団地等に所在する事例を比準した結果で現下の市場実勢を反映した価格である。収益価格 は、当地域が自用の戸建住宅が多い住宅団地で賃貸市場が未成熟なため求めることができなかった。本件では、当該地 域の取引の中心が自用目的であること等から比準価格を重視し、更に代表標準地との地域的な価格バランス、広く周辺 の住宅団地を中心とする不動産市況の動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [115.2] [100.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響がやや薄れ景気回復の期待感 等から不動産需要は上向き傾向だが、地価動 向は地域による選好性の強弱により２極化傾 向。 高台の熟成した住宅団地で特段の地域的変動 要因は見受けられない。地価は一般的要因の 影響等により依然やや弱含み。 個別的要因に特別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％