別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福山 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -16 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　平木　三千人   TEL.

鑑定評価額 6,500,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市蔵王町字大谷７１６０番４２ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 西6.5m市道 水道、ガス、下水 東福山 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．５ ｍ市道 交通 施設 東福山駅北方 3.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市東部丘陵部の住宅団地で特段の変動要因はないが、伊勢ケ丘ショッピングモール周辺の分譲地に比し需要は劣 り、新型コロナ、高齢化率等、一般的要因の影響等からも地価は低位安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福山市東部郊外丘陵部住宅団地を中心とした住宅地域一円である。需要者の中心は、市内等通勤居住者 が大半である。再区画整理が完了した伊勢ケ丘ショッピングモール周辺が人気であり、他は高齢化から空家が目立ち、 新型コロナ等一般的要因の影響等を受けて、地価は概して横這いである。需要の中心となる価格帯については、土地は ６００万円から９００万円前後、新築戸建は概ね２，２００万円から２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域等から選定し適正に試算した結果で、市場実性を直接反映し、各種補修正、要因比較も適正なため 規範性が高い。なお、近隣地域は住宅団地であり、自用目的の取引が中心でその規模等、賃貸運用には馴染まず、収益 還元法は適用出来なかった。従って、比準価格を重視して調整し、代表標準地との均衡、需給動向等にも留意の上、上 記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [119.2] [101.0] 100 35,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安インフレ下において、金融緩和の継続、 人口減少と空家増加、住宅建材等の値上がり 、新型コロナの長引く影響から地価は二極化 傾向を強め推移。 大規模住宅団地の多いエリアであり、高齢化 と空家の増加で、やや弱含みで安定している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％