別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福山 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -12 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　古井　正則   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 46,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月3日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市清水ケ丘１０６番 ｢清水ケ丘１１－２７｣ ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 福山 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   120 ｍ、南   220 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 福山駅北方 2.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅団地であり地域要因に特段の変動は見受けられず、市内中心部への接近 性も概ね良好で比較的堅調な宅地需要が窺えることから、当面はほぼ現状維持で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水ケ丘を中心とした福山市中心市街地北側近郊に存する高台の住宅団地内並びに同周辺に位置する住宅 地域一円。主要な需要者は自己所有目的の個人等と推測されることから、賃貸借に拠る収益性は価格判定指標としてほ ぼ機能し得ないものと判断される。近時の良好な融資環境等を背景に市場性の高い不動産については比較的堅調な需要 が認められ需給はやや強含んでおり、画地規模にもよるが中心的価格帯は土地価格として１３００万円内外である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記比準価格は、本件標準地近郊に存し立地性・地域特性及び想定需要者層の類似性等において高い価格牽連性を有す る事例を軸に秤量的な判断の下で求められたものであり、市場実態を反映した実証的価格として充分な規範性が認めら れる。よって本件では当該価格を中心として考量するものとし、近時の社会経済情勢やその趨勢等をも慎重に斟酌しつ つ代表標準地からの規準価格との均衡性等にも充分に留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [ 93.6] [104.0] 100 46,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済に明確な好転は見受けられないもの の、良好な融資環境等を背景に、市場性の良 好な不動産については比較的堅調な需要が継 続している。 地域要因に特段の物理的変動は認められない が、市場内の選好性が先鋭化しつつある情勢 を受け、価格の二極化がやや顕在化しつつあ る。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　  -2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％