別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福山 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -11 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　村重　力也   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市神辺町大字徳田字大塚７６０番４ ②地積 　(㎡) 314   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 が見られる住宅地域 北4m市道、西側道 水道、下水 湯田村 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 湯田村駅北方 400m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や農地も見られる住宅地域である。準幹線道路背後に位置し、アクセス等の利便性が認められる地域で 、今後も住宅地として成熟するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神辺町を中心とした福山市北部に所在する住宅地域一円。需要者の中心は一次取得者等のエンドユーザー で分譲地は外部転入も認められる。需給圏内では農地の宅地転用による住宅供給が多いが、総額から需要も底堅い状況 で、近隣地域の様な既存住宅地域は分譲地との値頃感を有するようになっている。需給圏内での小規模分譲地に係る中 心価格帯は、土地で８５０万円程度が大半を占める。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は準幹線道路背後の既存住宅地に位置する。試算された比準価格は、需給圏内に係る小規模分譲地の取引事例 から求められ、近時の市場動向を反映した規範力を持つ価格である。他方、収益価格は賃貸市場や賃貸需要から投資採 算による土地取得は合理性を欠く為、非適用とした。よって、比準価格を重視し、一般的要因の動向及び代表標準地と の比較検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,300 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [151.0] [100.0] 100 32,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの状況下において金融環境が良 好で不動産市場は堅調であるが、地域や個別 性による需要者の二極化傾向は依然続いてい る。 地域要因の変動に影響を与える要因は見られ ないが、価格水準は値頃感があり、需要は底 堅い。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％