別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -5 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　塚本　浩章   TEL.

鑑定評価額 4,910,000 円  １㎡当たりの価格 36,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市田尻町字沖新涯２３３０番１９ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 多い区画整理済の住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 福山 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 福山駅南方 9.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街区の整然性に優れる住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、今後も現状を維持しつつ静態的に 推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は田尻町及びその周辺の水呑町、鞆町などを含めた芦田川以西における市南部の住宅地域一円である。主た る需要者は地縁的選好性を有する個人が中心である。競合関係にある北方の水呑町区画整理事業地区と比較して住環境 及び利便性の面で競争力・選好性が劣り、需要はやや低調である。画地規模にばらつきはあるものの、土地のみで５０ ０万円前後、新築の戸建物件は２，０００万円台前半が中心価格帯と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、現実の取引市場において成立した事例を価格判定の基礎として試算しており、市場実態を反映した実証的 な価格といえる。なお当地域は福山市中心部からやや離れた既成住宅地域であり賃貸市場は未成熟で、また画地規模か ら経済合理性に見合った賃貸住宅の想定は困難であることから、収益価格は非適用とした。よって本件では代表標準地 との検討を踏まえ、近時の市場動向等を総合的に勘案のうえ、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [100.3] [100.0] 100 37,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きが見られるが、物価上 昇等の懸念事項も有し先行き不透明感が残る 。市内の地価動向は利便性等による二極化が 継続している。 価格形成に影響を及ぼす地域要因の変化は特 段見られないが、周辺物件との競合等から地 価は小幅ながら下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％