別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 福山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -2 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市新市町大字戸手２２７２番１ ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 北7.5m県道 水道、下水 戸手 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　７． ５ｍ県道 交通 施設 戸手駅北西方 450m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地も散見される既存の住宅地域として特段変動要因はみられない。今後も現状維持のまま推移していくと予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新市町及び隣接町を中心とする市北部の既存住宅地域一帯と判定した。需要層は周辺居住者及び地縁性 を有する個人が中心で、一部隣接する府中市からの流入も認められる。近年は神辺町及び駅家町の新規分譲地への需要 が底堅く、既存の一般住宅地域に対する需給動向及び地価はやや弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は土 地で１，０００万円～１，２００万円程度、新築戸建で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似地域内の事例より求めた比準価格は、自用取引が中心の当該地域における市場性を反映した価格として規範性が高 いと認められる。なお、収益価格については、賃貸の需要が脆弱かつ市場が未成熟のため、適用し得なかった。従って 本件では自用取引市場の実態を表す比準価格を中心に、近隣地域の需給動向及び代表標準地との均衡性に留意の上、上 記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,300 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [139.2] [100.0] 100 35,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高への懸念があり景況感への不安定さが 増しているが、コロナ禍による行動制限が解 かれ、低金利政策の継続により都心部の宅地 需要は堅調。 既存の一般住宅地域として変動要因は特段み られない。需給動向は低位安定的のため、地 価は若干の下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％