別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 尾道 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 9-1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　平木　三千人   TEL.

鑑定評価額 179,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市新高山３丁目１１７０番１７外 ②地積 　(㎡) 7,339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 1:1.5 工場 工場、事業所等が建 ち並ぶ工業団地 西8m市道、南側道 水道 尾道 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 尾道駅北東方 5.0km 法令 規制 工業 (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中小工業地域は需要は根強いが、新規の供給なく、造船、輸送関連の需要が根強く強含みの推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尾道市、三原市、福山市等の内陸工業地域である。主な需要者は地元及び県内の製造業者や流通関連本 支店業者である。陸送アクセスに恵まれた地域で需要は根強い。近年は物流用地需要が高まっていたが、新型コロナの 影響もあり、また地形上のリスクもあって需要がやや低下している。需要の中心となる価格帯は立地等によるが㎡当り ２４，０００から３０，０００円が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 生産効率に重点を置いた用途が中心であり、賃貸投資もないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性の 強い工業地域内での取引事例を選択し適正に要因等比較によって求めたものであり、取引実態を反映し、説得力が高い 。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 24,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安インフレ下での、金融緩和の継続、地場 産業の回復はあるも、建材等の値上がり、新 型コロナの長引く影響から地価は強含み安定 傾向にある。 中小工業地域の土地供給は少ないが、面積要 件、接道要因、立地条件等、需要者の選別基 準は概して厳しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％