別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 尾道 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 5-7 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　宮田　紘斉   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 41,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市因島土生町字塩浜１８９９番７ ②地積 　(㎡) 305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,390) 1:1.2 店舗 ＲＣ3 低層、中層の小売店 舗が建ち並ぶ中心的 商業地域 北東6.5m市道 水道、ガス 土生港前停 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 土生港前停駅南東方 120m 法令 規制 （都） 商業 (90,390) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、因島土生町に形成された旧来からの商業地域である。大型店への顧客流出等による商況の低迷で住 宅地への移行も見られる。需要喚起要因もないため、今後もこうした衰退傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、因島全域である。需要者の中心は、地縁を有する個人や、主に尾三地区を商圏とする商業法人等である 。少子高齢化や大型店舗等への顧客流出等により、中心商業地域の求心力は衰退傾向が続いている。商業地に対する需 要は少なく取引自体も少ない。また、希少な平坦地であることから住宅地需要も想定される。土地単価は取引自体が少 なく、需要の中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、因島土生町内の商業地域に存する取引事例を中心に比準して求めた。比準価格は、客観的かつ市場の実態 を反映した実証的な価格である。なお、収益価格は、自己使用の建物が多く、賃貸市場が未成熟で、適正な純収益の査 定が困難であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 島内は少子高齢化等により人口減少が進んで おり宅地需要は小さい。 地域経済の低迷や大型店舗等による顧客の流 失で中心商業地から住宅地への移行しつつあ り、衰退傾向がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％