鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

尾道 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	尾道２３Ｋ３７ -333761	尾道市		建付地	（　）	不整形	北東5m市道、中間画地		商業 (90,300)
b	尾道２２Ｔ１４ -421402	尾道市		建付地	（　）	長方形	南7.8m市道、中間画地		商業 (90,468)
c	尾道２１Ｔ１４ -411403	尾道市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	尾道２２Ｔ９２ -429229	尾道市		建付地	（　）	不整形	北東9.5m市道、北西8m、南東5m、三方路		商業 (100,400)
e	尾道２１Ｔ１４ -411401	尾道市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,009	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.3]	119,060	100 [ 65.9]	180,668	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	181,000
b	(　 ) 50,302	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 50.0]	100 [ 100.0]	101,509	100 [ 56.1]	180,943		181,000
c	(　 ) 286,247	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	288,537	100 [ 143.6]	200,931		201,000
d	(　 ) 40,374	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 40.0]	100 [ 81.9]	121,640	100 [ 66.9]	181,824		182,000
e	(　 ) 134,721	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	137,011	100 [ 75.1]	182,438		182,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -28.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -41.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -18.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.5
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

尾道 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価を把握できないことから適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,076,650	11,512,673	24,563,977	22,222,400	2,341,577	（　0.9496） 2,223,562	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	46,324,208 円　　　　（　 114,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尾道 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	278.70	ＲＣ5	1,393.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	406 ㎡	14.0 m x 29.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２階から５階フロア貸し事務所

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

用途、規模に応じ標準

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	278.70	85.0	236.90	3,184	754,290	6.0	4,525,740
							0.0	0
2～ 5	事務所	278.70	85.0	236.90	2,527	598,646	6.0	3,591,876
							0.0	0
～

～

～

計		1,393.50	85.0	1,184.50		3,148,874		18,893,244
								0

⑨年額支払賃料	3,148,874 円　×　12ヶ月　＝　 37,786,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,184.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれるため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,786,488 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,889,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,897,164 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,893,244 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 179,486 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,076,650 円　　　　（　 88,859 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	尾道（賃）Ｋ３７　　　　-353703	3,663 ( 3,663)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,185	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,200 円/㎡　月額支払賃料（　 3,184 円/㎡）　基準階 1 F B
b	尾道（賃）Ｋ９３　　　　-349305	3,852 ( 3,832)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,210
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尾道 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,938,000 円	323,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	5,667,973 円	37,786,488　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 612,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,745,500 円	323,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	226,100 円	323,000,000　×　　　　 0.07 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	323,000 円	323,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,512,673 円　（　　　　　　 28,356 円／㎡）　　（経費率　　 31.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	323,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,393.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,222,400 円（　　　　　 54,735 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,076,650 円
②総費用	11,512,673 円
③純収益　①－②	24,563,977 円
④建物等に帰属する純収益	22,222,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,341,577 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,223,562 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,477 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,324,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
尾道 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

尾道 5-3

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　生瀬　肇

TEL.

鑑定評価額

73,900,000 円

１㎡当たりの価格

182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	尾道市土堂１丁目６０５番１２｢土堂１－８－２０｣				②地積　(㎡)	406 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	事務所ＲＣ4	中小規模の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南東15m市道	水道、ガス、下水	尾道 440m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 250 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

尾道水道を臨む海岸通りの商
業地域

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

尾道駅東方

440m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、尾道市の中心商業地域の一角を占め、店舗や事務所ビル等が建ち並ぶ。新型コロナの影響で減少し
た観光客が戻りつつあり、市況は今後徐々に回復していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 182,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、尾道市の中心商業地域一円であり、需要者の中心は、地元法人のほか県内外の広域的に事業展開する法
人等が想定される。新型コロナの影響で減少した観光客が徐々に戻りつつあることから、テナントの新規出店も見られ
るなど市況は回復傾向にあり、収益性を指標とする不動産取引も次第に持ち直すものと思料される。なお、規模や目的
等により取引価格がまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、尾道市の中心商業地域における類似の取引事例に比準して求めたもので、客観的かつ市場の実態を反映し
ており、規範性は高いと判断される。収益価格は、元本に見合った賃料が収受できていないため、比準価格に比して低
位に試算されたので参考にとどめる。よって本件は、比準価格を中心に、規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも
留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　尾道 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 119,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 65.7]

[100.0]
100

181,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    181,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

客足が戻りつつある中心商業地等では市況の
改善が見られるが、周辺部では利便性の良し
悪しが市況を左右する傾向にある。

観光客の増加によりテナント需要が戻りつつ
あることから、市況は徐々に回復基調にある
。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

尾道 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	尾道２２Ｔ１４ -421402	尾道市		建付地	（　）	長方形	南7.8m市道、中間画地		商業 (90,468)
b	尾道２３Ｋ３７ -333761	尾道市		建付地	（　）	不整形	北東5m市道、中間画地		商業 (90,300)
c	尾道２１Ｔ１４ -411403	尾道市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	尾道２０Ｋ９３ -309309	尾道市		更地	（　）	ほぼ長方形	接面道路無、無道路地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,302	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 50.0]	100 [ 100.0]	101,509	100 [ 57.6]	176,231	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	176,000
b	(　 ) 86,009	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.3]	119,060	100 [ 66.1]	180,121		180,000
c	(　 ) 286,247	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	288,537	100 [ 147.0]	196,284		196,000
d	(　 ) 120,998	100 [ 110.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	145,491	100 [ 82.3]	176,781		177,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	隣地買収	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -30.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
d	隣地買収	％／月 -0.02	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

尾道 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地につき、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,288,386	11,597,939	24,690,447	22,428,800	2,261,647	（　0.9496） 2,147,660	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	44,742,917 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尾道 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	278.70	ＲＣ5	1,393.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	406 ㎡	14.0 m x 29.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階～５階事務所フロア貸しを想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	278.70	85.0	236.90	3,194	756,659	6.0	4,539,954
							0.0	0
2～ 5	事務所	278.70	85.0	236.90	2,544	602,674	6.0	3,616,044
							0.0	0
～

～

～

計		1,393.50	85.0	1,184.50		3,167,355		19,004,130
								0

⑨年額支払賃料	3,167,355 円　×　12ヶ月　＝　 38,008,260 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,184.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,008,260 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,900,413 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,107,847 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,004,130 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 180,539 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,288,386 円　　　　（　 89,380 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	尾道（賃）Ｋ９３　　　　-349305	3,852 ( 3,832)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,210	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,210 円/㎡　月額支払賃料（　 3,194 円/㎡）　基準階 1 F B
b	尾道（賃）Ｋ３７　　　　-353703	3,663 ( 3,663)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	3,213
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尾道 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,956,000 円	326,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	5,701,239 円	38,008,260　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 615,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,771,000 円	326,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	228,200 円	326,000,000　×　　　　 0.07 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	326,000 円	326,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,597,939 円　（　　　　　　 28,566 円／㎡）　　（経費率　　 32.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	326,000,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 1,393.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,428,800 円（　　　　　 55,243 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,288,386 円
②総費用	11,597,939 円
③純収益　①－②	24,690,447 円
④建物等に帰属する純収益	22,428,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,261,647 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,147,660 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,290 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,742,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）