鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

尾道 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	尾道２１Ｔ１４ -411402	尾道市		建付地	（　）	ほぼ整形	南10m国道、北5.4m、二方路		商業 (100,400)
b	尾道２１Ｔ１４ -411401	尾道市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業 (90,600)
c	尾道２１Ｔ１４ -411415	尾道市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m国道、西8m、角地		商業 (100,400)
d	尾道２２Ｋ１４ -321402	尾道市		更地	（　）	不整形	北10m国道、西10m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 107,148	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	108,436	100 [ 92.1]	117,737	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 134,721	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	137,011	100 [ 115.2]	118,933		119,000
c	(　 ) 111,172	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	106,196	100 [ 89.2]	119,054		119,000
d	(　 ) 89,379	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	87,729	100 [ 78.0]	112,473		112,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

尾道 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であるため適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,830,318	4,172,464	10,657,854	9,838,400	819,454	（　0.9496） 778,154	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,211,542 円　　　　（　 72,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尾道 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	134.00	Ｓ6	780.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	223 ㎡	11.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２階・３階フロア貸し事務所、４階から６階４５㎡２ＤＫ住宅　各階２戸

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

用途、規模に応じ標準

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	80.0	104.00	2,478	257,712	6.0	1,546,272
							0.0	0
2～ 3	事務所	130.00	85.0	110.50	2,000	221,000	6.0	1,326,000
							0.0	0
4～ 6	共同住宅	130.00	90.0	117.00	1,700	198,900	2.0	397,800
							0.0	0
～

～

計		780.00	86.7	676.00		1,296,412		5,391,672
								0

⑨年額支払賃料	1,296,412 円　×　12ヶ月　＝　 15,556,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 676.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,556,944 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 777,847 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,779,097 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,391,672 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,221 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,830,318 円　　　　（　 66,504 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	尾道（賃）Ｔ１４　　　　-341456	2,650 ( 2,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,454	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,490 円/㎡　月額支払賃料（　 2,478 円/㎡）　基準階 1 F B
b	尾道（賃）Ｋ３７　　　　-353703	3,663 ( 3,663)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,544
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尾道 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	858,000 円	143,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,711,264 円	15,556,944　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,215,500 円	143,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,172,464 円　（　　　　　　 18,711 円／㎡）　　（経費率　　 28.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	143,000,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,838,400 円（　　　　　 44,118 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,830,318 円
②総費用	4,172,464 円
③純収益　①－②	10,657,854 円
④建物等に帰属する純収益	9,838,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	819,454 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	778,154 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,489 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,211,542 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
尾道 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

尾道 5-1

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　吉田　力

TEL.

鑑定評価額

26,500,000 円

１㎡当たりの価格

119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	95,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	尾道市西御所町２番２５１外｢西御所町４－７｣				②地積　(㎡)	223 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	旅館ＳＲＣ9F1B	ホテル、営業所等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	南14m市道	水道、ガス、下水	尾道 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

尾道駅南西方

350m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

観光客数の回復途上にあって商業活動の活性化にはいまだ時間を要するとみられるが、全国的な知名度の観光都
市の玄関口にあり、発展的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗・事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 119,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、尾道市及び周辺市の中心市街地における商業地域一円で、なかでもＪＲ尾道駅周辺が主体。需要者は地
縁をもつ地場の企業や個人であり、圏域外からの参入もある。コロナ禍により減少した観光客数も外国人旅行者の受入
れ再開や行動制限の緩和により回復期待が高まっており、瀬戸内観光の重要拠点として駅周辺の土地需要は底堅さがあ
る。規模等による振幅の大きさから取引の中心となる価格帯は把握困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収集された取引情報は限定されるが、同一需給圏にあって価格牽連性が認められる取引事例に基づく比準価格は、実証
性から説得力が高い。収益価格は現実的な想定を行って求めたが、賃貸市場がやや未成熟で地価に見合う賃料水準が形
成されていないこと等により低位に求められたものと考える。以上より、収益価格を参考に留め、比準価格を重視し、
前年価格との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    119,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内中心近郊の急傾斜の住宅地域で人口減少
・高齢化率の高止りが顕著となり空洞化が懸
念される。土地取引数は減少、新設住宅着工
は横ばい圏内。

新常態への移行により観光客数や商店街への
人通りは回復傾向が看取されるが、コロナ禍
による不透明感は強く様子見の状況が続いて
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

尾道 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	尾道２２Ｔ１４ -421403	尾道市		建付地	（　）	ほぼ整形	南8m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	尾道２２Ｋ１４ -321402	尾道市		更地	（　）	不整形	北10m国道、西10m、角地		商業 (100,400)
c	三原２３Ｋ９２ -339251	三原市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		商業 (100,360)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,144	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	94,287	100 [ 78.0]	120,881	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 89,379	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	87,729	100 [ 76.0]	115,433		115,000
c	(　 ) 129,254	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	128,737	100 [ 107.0]	120,315		120,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

尾道 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であるため適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,436,197	4,503,299	10,932,898	10,132,000	800,898	（　0.9281） 743,313	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	15,485,688 円　　　　（　 69,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尾道 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	134.00	Ｓ6	780.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	223 ㎡	11.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロア貸、２・３階：事務所の区画割賃貸、４～６階４５㎡２ＤＫ住宅　各階２戸

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

用途、規模に応じ標準

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	80.0	104.00	2,490	258,960	6.0	1,553,760
							0.0	0
2～ 3	事務所	130.00	85.0	110.50	2,126	234,923	6.0	1,409,538
							0.0	0
4～ 6	共同住宅	130.00	85.0	110.50	1,872	206,856	2.0	413,712
							0.0	0
～

～

計		780.00	84.2	656.50		1,349,374		5,613,972
								0

⑨年額支払賃料	1,349,374 円　×　12ヶ月　＝　 16,192,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 656.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,192,488 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 809,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,382,864 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,613,972 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,333 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,436,197 円　　　　（　 69,221 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	尾道（賃）Ｋ３７　　　　-353703	3,663 ( 3,663)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,442	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,502 円/㎡　月額支払賃料（　 2,490 円/㎡）　基準階 1 F B
b	尾道（賃）Ｔ１４　　　　-341456	2,650 ( 2,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,650
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尾道 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	894,000 円	149,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,943,099 円	16,192,488　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,266,500 円	149,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,503,299 円　（　　　　　　 20,194 円／㎡）　　（経費率　　 29.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9281

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,132,000 円（　　　　　 45,435 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,436,197 円
②総費用	4,503,299 円
③純収益　①－②	10,932,898 円
④建物等に帰属する純収益	10,132,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	800,898 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	743,313 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,333 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,485,688 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,400 円／㎡）