別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 尾道 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -24 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　成　芳則   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市西藤町字竹之内宗広甲２８５１番１外 ②地積 　(㎡) 522   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,336) 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 東5.6m市道、南側道 水道 東尾道 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５．６ ｍ市道 交通 施設 東尾道駅北西方 5.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,336) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内にあって災害ハザード区域が多いので原則開発禁止による影響が考えられるため需要は弱まる ものと考えられる。今後も現在の標準的使用は変わらないが地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾道市中東部の西藤町及び福山市西部その周辺の主に市街化調整区域内の農家住宅地域である。需要者の 中心は地縁関係がある個人等である。旧来からの農家が散在する丘陵の集落で新築住宅は見られず令和４年も大きな変 化は見られない。周辺の開発許可を受けた分譲住宅地では高値取引が見られるが開発許可のない区域での取引件数は少 ない。これらは取引規模、目的により価格がばらばらで需要の中心となる価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の在来農家集落で、アパート等賃貸収益物件は見受けられず賃貸市場が未成熟であるため収益還元法 の適用はできなかった。周辺地域の自用目的取引事例から求めた比準価格について代表標準地との均衡を考慮し、農家 集落における過疎化と周辺の開発許可区域での分譲地の販売動向等の価格変動要因の変動状況をふまえ単価と総額との 関連について再検討し上記の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -73                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 81.4] [100.0] 100 23,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船業、自動車関連や流通業が持ち直し令和 ４年後半は観光客が増加し市内中心部の需要 は回復傾向、縁辺部では人口減，高齢化で宅 地需給は弱い。 既存の農家集落内は過疎高齢化で需給が弱く 、道路未整備の箇所が多く土地取引が少なく 地価は弱含み。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％