別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 尾道 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -20 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　成　芳則   TEL.

鑑定評価額 7,790,000 円  １㎡当たりの価格 35,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市向島町字長者之水９５６３番１７外 ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北6m道路 水道 尾道 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ道路 交通 施設 尾道駅南西方 7.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小の工場や一般住宅が混在している。今後も現在の標準的使用が維持されるが地価は過疎化が続いているので 弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は向島町及び向東町内の住宅地域である。需要者の中心は造船所等に勤務する個人で圏外からの転入者は少 ない。尾道大橋の通行が無料化され市内中心部への接近性が改善されたが、通勤、通学の不便さが残るので競争力が弱 く圏外からの転入需要が見込めず人口減少が続く。令和４年はミニ開発地での成約数が回復基調となったものの建築費 高騰もあって地価は弱含みである。需要の中心となる価格帯は６００万円～８００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 島嶼部にあって収益目的の新築アパートが見られず在来の戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、自用目的の取引が主体であ るため、収益還元法は適用できなかった。居住の利便性・快適性を重視して選別される自用目的で信頼性が高い取引事 例から求めた比準価格について、代表標準地との均衡を重視し価格形成要因の変動状況をふまえ、単価と総額との関連 について再検討のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [ 96.4] [100.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船業、自動車関連や流通業が持ち直し令和 ４年後半は観光客が増加し市内中心部の需要 は回復傾向、縁辺部では人口減，高齢化で宅 地需給は弱い。 島嶼部のため利便性の点から競争力に欠け過 疎化傾向は令和４年に入っても止まらず地価 は弱含み。 大きな変動なく標準的である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -5.5 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％