別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 尾道 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -19 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　塚本　浩章   TEL.

鑑定評価額 5,060,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市瀬戸田町沢字一ツ橋１７１番 ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 西7.5m県道 水道 耕三寺停 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７．５ ｍ　県道 交通 施設 耕三寺停北東方 300m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 瀬戸田町中心部に程近い既成住宅地域で、特筆すべき地域要因の変動は見られず、今後も同程度の住環境を維持 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は生口島及び隣接因島に存する住宅地域一円であり、特に代替・競争関係が強い地域は瀬戸田町中心部及び その周辺部である。需要者は地縁的選好性を有する個人がほとんどである。スーパー等の商業施設や文教施設等に近い 生活利便性良好な住宅地域であるが、島内における過疎化、高齢化の進展等により宅地需要は弱い。取引自体が少ない ことや取引規模が多様なため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、周辺類似地域において成立した取引事例を価格判定の基礎としており、各種補修正、地域要因比較も適切 であり、市場性を反映した実証性のある価格が得られた。なお近隣地域及びその周辺は町中心部に近い住宅地域である が、過疎化等から賃貸需要は乏しく賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。従って、代表標準地と の検討を踏まえ、価格形成要因の変動等も勘案し、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,400 円／㎡ [ 94.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.4] [100.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は持ち直しの動きが見られるが、物 価上昇等先行き不透明感が残る。当市の不動 産市場は立地条件等の良否による選別化が進 んでいる。 地域要因に特段の変動は認められず概ね静態 的であるが、島内における過疎化、高齢化等 の進展を受けて、地価は下落傾向が継続して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％