別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 尾道 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -17 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　生瀬　肇   TEL.

鑑定評価額 2,520,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市御調町市字河原１６９番１ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 台形 2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が見 られる国道背後の住 宅地域 南東4m市道 水道、下水 下川辺 8.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路整備が遅れた既存住宅地 域 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 下川辺駅南西方 8.1km 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、御調町地区の中心部の一角を形成しており、古くからの一般住宅が建ち並ぶ地域である。人口流出 や少子高齢化等により需要は少なく、今後も現状程度での利用が継続されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尾道市御調町の中心部及びその周辺一円である。需要者は、地縁者が殆どであり、圏外からの転入者は 稀である。市の中心市街地から遠く通勤通学の便が劣るほか、生活利便施設も少ないため、近年は圏外への人口流出や 少子高齢化が進んでおり、不動産市況は引き続き低迷している。取引が少ないため、需要の中心となる価格帯は見出し 難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、取引が極めて少ないため周辺から収集した取引事例に比準して求めたものであるが、客観的かつ市場の実 態を反映した実証的な価格である。なお、収益価格は、後述のとおり賃貸市場が未発達であり、適正な純収益の査定が 不可能であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも 留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　世羅 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [ 95.8] 100 100 [100.0] 100 [ 75.7] [100.0] 100 21,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 客足が戻りつつある中心商業地等では市況の 改善が見られるが、周辺部では利便性の良し 悪しが市況を左右する傾向にある。 特段の変動要因はない中で、過疎化等の影響 により、周辺を含めて引き続き衰退傾向にあ る。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％