別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 尾道 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -15 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之   TEL.

鑑定評価額 5,960,000 円  １㎡当たりの価格 59,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市吉浦町２８７７番１ ｢吉浦町４－１７｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1:1.2 住宅 Ｓ3 一般住宅の中に駐車 場等が見られる既成 住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス 尾道 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 尾道駅南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 街区・街路が雑然とした既存の住宅地域として特段地域変動要因は見られない。市街地内では限られた平坦部の 宅地であり、一定の需要層がみられる等、地価は安定的に推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尾道市街地内を中心とする近郊の住宅地域及びその周辺地域一帯と判定した。需要の中心は、地縁性を 有する個人による自用の居宅としての利用が主で圏域外からの流入は少ない。既存住宅地域で雑然とした街区、狭隘な 街路等の地域特性を有するが、限られた平坦部の宅地で生活利便性もあり、底堅い需要が認められる等、地価は概ね安 定的に推移している。土地の中心価格帯は規模・形状により把握がしがたい状況となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似地域内の事例より試算した比準価格は自用取引が中心の当該地域における市場性を表す価格として規範性が認めら れる。一方、収益価格については画地規模に応じた想定間取や事業収支を勘案するに合理的な賃貸経営が成立しないと 判断されるため適用外とした。従って本件では、当該地域の市場実態を反映する比準価格を中心に、地域の需給動向及 び代表標準地との均衡性を考慮の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [100.3] [100.0] 100 59,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高への懸念があり景況感への不安定さが 増しているが、コロナ禍による行動制限が解 かれ、低金利政策の継続により都心部の宅地 需要は堅調。 既存住宅地域として変動要因は特段みられな い。一定の利便性があり底堅い需要もみられ る等、地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％