別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 尾道 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -14 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　北澤　圭祐   TEL.

鑑定評価額 8,440,000 円  １㎡当たりの価格 53,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市神田町３２３７番１８ ｢神田町１－１５｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6.5m市道 水道、ガス 尾道 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 尾道駅西方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市の西方に位置する戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。平坦部にあり、尾道バイパスのＩＣに近く、交通接近 性、生活利便性も高いため、一定の需要がみられる地域である。地価は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神田町及びその周辺の住宅地域一帯と判断される。需要者の中心は、市内に勤務地を有する個人が想定さ れる。スーパーにも近く、利便性も比較的高いことから、一定の需要がみられるものの、街路条件の劣る地域や画地規 模の小さい住宅地も多くあり、低廉な取引もみられる。取引の中心となる価格帯は土地のみで９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の存する地域での取引の中心は自用目的の戸建住宅であり、賃貸向けアパート等はわずかでる。よって、収 益還元法は非適用とした。取引事例比較法により求められた比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例から試算 し、近年の実勢を反映した価格で、説得力は高い。よって、主たる需要者の観点から比準価格を標準とし、周辺不動産 市場の動向や代表標準地等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [113.1] [100.0] 100 52,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光客が戻り始めており地域経済も回復傾向 にあって、市の中心部での需要はみられるが 、周辺部地域への波及効果は限定的である。 地域要因について特段の変動は認められない 。利便性の高さもあり、一定の需要がみられ るため、地価は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％