別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 尾道 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -12 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　塚本　浩章   TEL.

鑑定評価額 5,300,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市久保町字旭が丘２１９７番３ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ高台の住宅 地域 西5m市道 水道、ガス 尾道 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 尾道駅北東方 4.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 畑等の低未利用地も残る丘陵地の住宅団地であるが、生活利便性の劣位性から土地利用に特段の変化はなく、当 面は現状維持程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾道市郊外の住宅地域全般である。需要者は同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人が大半を占め、圏 外からの転入者は乏しい。比較的区画整然とした住宅団地であるがスーパー等の商業施設からやや遠く、また道路勾配 もややきついため生活利便性に欠け、周囲には畑等の低未利用地も未だ多く見られるなど需要は低調である。中古住宅 で１，５００万円程度までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から代替性が相対的に高いと認められる現実の取引事例から求めた価格であり、 補修正等は適切かつ試算値の調整も妥当と認められ、実証性から説得力が高い。近隣地域は市郊外の高台住宅団地内に あり、アパート等の収益物件がほとんど見られず賃貸市場の成熟度が低いため、収益還元法は非適用とした。従って、 前年公示価格とその後の価格形成要因の推移等にも留意の上、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は持ち直しの動きが見られるが、物 価上昇等先行き不透明感が残る。当市の不動 産市場は立地条件等の良否による選別化が進 んでいる。 生活利便性が劣る郊外の古い住宅団地で、平 坦部住宅地等に比し市場競争力が劣るため、 地価は依然弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％