別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
尾道 -10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尾道 -10 広島県 広島第3 氏名  不動産鑑定士 塚本 浩章   TEL.
鑑定評価額 4,940,000 円  1㎡当たりの価格 20,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.0 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
尾道市向島町立花字麓1398番1外
②地積
 (㎡)
241  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(70,400)

(その他)
土砂災害警戒区域


(70,300)

1.2:1
住宅

W2
一般住宅、漁家住宅
等が混在する既成住
宅地域
東5m県道 水道 尾道

11.0km
(2)



①範囲 東   300 m、西   100 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    17.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北5m県
交通

施設
尾道駅南方

11.0km
法令

規制
「調区」 
(70,300)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
 来予測
向島町中心部から離れた古くからの既存集落地域であり、地域要因に大きな変化は認められず、暫くは現状維持
程度にて推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            20,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、向島町立花地区を中心とする島郊外の住宅地域の圏域である。需要者は地縁的選好性を有する個人が中
心であり、外部からの転入者はほとんど見られない。尾道大橋無料化等もあって、旧尾道市への交通アクセスは自動車
が主流である。過疎化傾向、居住者の高齢化、向島町中心部への接近性等から需給関係は低調に推移しており、取引が
少なく需要の中心となる価格帯の判定は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、当該標準地と価格牽連性や代替競争関係を有する向島島内の取引事例の中から選択され、各種補修正、地
域要因比較も適切であり、実証的で説得力を有する。なお近隣地域及びその周辺は島中心部から離れた市街化調整区域
内の旧来からの集落地域であり、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用できなかった。従って、代表標準
地との検討を踏まえ、価格形成要因の変動等も勘案し、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 尾道 -21                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         23,400 円/㎡
[ 94.0]
100
100
[100.0]
100
[107.1]
[100.0]
100
20,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           20,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
国内景気は持ち直しの動きが見られるが、物
価上昇等先行き不透明感が残る。当市の不動
産市場は立地条件等の良否による選別化が進
んでいる。

旧来からの集落地域であり、地域要因は総じ
て静態的であるが、接近性等が劣ることに加
え、少子高齢化等により地価は下落傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -1.0
環境        +3.0
行政        +5.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.9 %  %
3 試算価格算定内訳 尾道 -10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 尾道22K
04
-320415
尾道市

建付


  
(           ) 
長方形 南6.2m私道、
中間画地




「調区」 

(70,372)
b 尾道22T
04
-420448
尾道市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 西2.4m道路、
中間画地




1住居
土砂災害警戒区域
(60,160)
c 尾道23K
04
-330469
尾道市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地




1中専

(60,160)
d 尾道23K
04
-330476
尾道市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南6m私道、
東6m、
北東5.3m、
三方路


「調区」 

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
16,129  
100
[ 100.0]
[  97.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

15,694 
100
[  76.6]

20,488 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

20,500 
b (            
22,419  
100
[ 100.0]
[  98.8]
100
100
[   /  ]
100
[  98.0]

22,602 
100
[ 109.8]

20,585 

20,600 
c (            
18,185  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[   /  ]
100
[  59.9]

30,298 
100
[ 149.4]

20,280 

20,300 
d (            
24,197  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

23,580 
100
[ 115.1]

20,487 

20,500 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.16 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境     -21.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -17.0 交通・接近   +5.0 環境     +20.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近  +10.0 環境     +32.0
画地     -40.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +3.0 環境     +14.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      20,500 円/㎡]  



尾道 -10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成の集落地域であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
島中心部から離れた既成集落地域で、アパート等の賃貸需要や供給が見られない等賃貸市場は不成立であると判
断したため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月12日 提出
尾道 -10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尾道 -10 広島県 広島第3 氏名  不動産鑑定士 成 芳則   TEL.
鑑定評価額 4,940,000 円  1㎡当たりの価格 20,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.0 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
尾道市向島町立花字麓1398番1外
②地積
 (㎡)
241  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(70,400)

(その他)
土砂災害警戒区域


(70,300)

1.2:1
住宅

W2
一般住宅、漁家住宅
等が混在する既成住
宅地域
東5m県道 水道 尾道

11.0km
(2)



①範囲 東   300 m、西   100 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    17.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項
空家が目立つ集落

基準方位北5m県道 交通

施設
尾道駅南方

11.0km
法令

規制
「調区」 
(70,300)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
 来予測
古くからの住宅が主体の漁師集落である。過疎化が続いており、空地、売地が多く災害ハザード区域で原則開発
禁止となるため需要は弱い。当面の間、地価下落が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            20,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、向島町及び向東町の郊外住宅地域である。需要者の中心は島内に地縁関係がある個人等である。立花漁
港、海水浴場、公園等の施設が立地しているが令和4年も観光客数は低調である。市街化調整区域内で土砂災害警戒区
域でもあるので宅地開発が原則禁止となり現在も宅地開発は少ない。また古家物件の再建築可能性は残るものの買手は
少ない。土地取引件数が少ないため需要の中心となる価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
本件地域内は収益用賃貸アパートが見られず、賃貸市場が未成熟で空き家が目立つ向島南部集落のため、賃貸住宅建設
を想定することは不合理であるので収益還元法は適用できなかった。圏内における直近の自用目的の取引事例から求め
た比準価格について、代表標準地との均衡を重視し、価格形成要因の変動状況をふまえ、単価と総額との関連について
再検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 尾道 -21                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         23,400 円/㎡
[ 94.0]
100
100
[100.0]
100
[107.1]
[100.0]
100
20,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           20,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
造船業、自動車関連や流通業が持ち直し令和
4年後半は観光客が増加し市内中心部の需要
は回復傾向、縁辺部では人口減,高齢化で宅
地需給は弱い。

観光客も少なく空家や空地が散見され土地取
引は少なく過疎化やハザード区域が多いこと
から需要がさらに減少し地価は下落傾向であ
る。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -1.0
環境        +3.0
行政        +5.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.9 %  %
3 試算価格算定内訳 尾道 -10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 尾道22K
04
-320415
尾道市

建付


  
(           ) 
長方形 南6.2m私道、
中間画地




「調区」 

(70,372)
b 尾道23K
04
-330476
尾道市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南6m私道、
東6m、
北東5.3m、
三方路


「調区」 

(70,200)
c 尾道22K
04
-320416
尾道市

建付


  
(           ) 
台形 北6.2m市道、
中間画地




「調区」 

(50,100)
d   
(           ) 
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
16,129  
100
[ 100.0]
[  97.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

15,694 
100
[  77.6]

20,224 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

20,200 
b (            
24,197  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

23,580 
100
[ 115.1]

20,487 

20,500 
c (            
24,425  
100
[ 100.0]
[  98.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.0]

25,087 
100
[ 121.6]

20,631 

20,600 
d (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.16 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境     -20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +3.0 環境     +14.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -3.0 環境     +28.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      20,500 円/㎡]  



尾道 -10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  市街化調整区域内にあって適切な造成資料が得られないので適用できなかった。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
当該地域は、自己使用の戸建漁師住宅が主体で新築アパートは無く賃貸市場が熟成していないので、収益還元法
は採用できなかった。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ