別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 尾道 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -9 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　塚本　浩章   TEL.

鑑定評価額 2,450,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市瀬戸田町名荷字才崎新開１２５１番３５ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北4.5m市道 水道 才崎停 50m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   600 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 才崎停西方 50m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 瀬戸田町郊外の空地等も残る既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められず、今後も現状維持程度で 推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は生口島及び隣接因島に存する住宅地域一円で、特に代替・競争関係が強い地域は生口島北東部である。需 要者は地縁的選好性を有する個人がほとんどである。瀬戸田町中心部からやや離れた位置にあるため、市場競争力は相 対的に劣り、少子高齢化及び過疎化の進展等も相俟って宅地需要は弱い。取引自体が少ないことや画地規模が様々なた め、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、瀬戸田町内の住宅地の事例を収集・選択のうえ、各種補修正等を施すことにより試算したもので、市場性 を的確に反映した実証性の高い価格である。なお近隣地域及びその周辺は、町中心部からやや離れた低利用地が多く見 られる住宅地域であり、賃貸需要は乏しく賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。従って、代表標 準地との検討を踏まえ、価格形成要因の変動等も勘案し、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,400 円／㎡ [ 94.0] 100 100 [100.0] 100 [175.2] [100.0] 100 12,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は持ち直しの動きが見られるが、物 価上昇等先行き不透明感が残る。当市の不動 産市場は立地条件等の良否による選別化が進 んでいる。 地域要因に特段の変動はないが相対的に競争 力・選好性に劣り、人口減少、少子高齢化も あって地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +77.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％