別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 尾道 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -6 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　成　芳則   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市美ノ郷町三成字新沖田２０６番８ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 北6m市道 水道 尾道 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建住宅が増加中の区画整理 済み平たん部 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 尾道駅北方 6.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ミニ開発の分譲地が増加している。流通団地や工業団地への通勤に便利で日用品店舗等が近く利便性あるベッド タウンとして人気があり今後は整然とした住宅街となることが予想され、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾道市中北部の美ノ郷町を中心とする住宅地域である。最終需要者は市内に勤務する３０～４０代のサラ リーマン。尾道流通団地や工業団地、山陽道尾道インターチェンジに近く商業施設が充実して希少性ある平坦部のベッ ドタウンとして人気が高まっている。令和４年に入り建築費高騰などから成約件数はやや減少したものの小規模区画へ 分割されて高値で短期に販売される取引が続いている。土地は１０００万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅がほとんどで農地も残っている平坦部の住宅地域である。賃貸市場が未成熟で自用目的取引が大半を占める地 域であるので収益還元法は採用できなかった。三成地区内での自用目的取引事例から適切に比較検討を行って求めた比 準価格の説得力が強いので、これについて代表標準地とのバランス検討した規準価格を重視し、価格形成要因の変動状 況をふまえ単価と総額との関連を再検討し、上記のとおりの鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [ 77.4] [100.0] 100 44,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船業、自動車関連や流通業が持ち直し令和 ４年後半は観光客が増加し市内中心部の需要 は回復傾向、縁辺部では人口減，高齢化で宅 地需給は弱い。 流通団地、工業団地、尾道ＩＣに近く利便性 が良いので人気が高い。建築費の高騰でも住 宅戸数が増加中。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％