別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 尾道 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -2 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　成　芳則   TEL.

鑑定評価額 6,740,000 円  １㎡当たりの価格 39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市山波町字廻リ田１５９６番８ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南4m市道 水道 尾道 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 尾道駅東方 3.9km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ山陽本線の踏切を通り出入する必要があり且つ街路の連続性が劣るので接近性に難がある。競争力が弱いた め今後も地価は弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾道市東部郊外の住宅地域。需要者の中心は尾道市内に居住、あるいは勤務する地縁関係がある個人等で ある。圏外からの転入者は少ない。造船所等への接近性はあるがＪＲ線を挟んだ山際にあって系統連続性が劣る狭隘な 街路が多いことからアクセスに難があり、人気が今一つである。古くからの住宅地域で新規の建売り物件は少ない。需 要の中心となる価格帯は土地のみで７００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の新築賃貸物件が見られず、古くからの戸建住宅が残る地域であり、収益目的より自用目的取引が主体の地 域であるので賃貸物件の建設を想定することは不合理である。このため収益還元法は適用できず、対象標準地と類似す る自用目的取引事例と適切に比較して求めた説得力ある比準価格について、代表標準地との均衡を重視し、価格形成要 因の変動状況をふまえ、単価と総額との関連を再検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [ 88.2] [100.0] 100 39,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船業、自動車関連や流通業が持ち直し令和 ４年後半は観光客が増加し市内中心部の需要 は回復傾向、縁辺部では人口減，高齢化で宅 地需給は弱い。 特段の変化は見られないが街路条件が劣るの で新規転入者が少なく静態的である。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％