別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 尾道 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　成　芳則   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 55,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市高須町字山波崎１３８７番３ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い郊外の住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス 東尾道 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 東尾道駅南西方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東尾道流通団地や造船所等に近い国道２号背後の平たん部住宅地域で戸建住宅が増えている。新型コロナ対策の 行動規制が緩和され景況が上向きつつあることから、今後の地価は堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尾道市東部の高須町及びその周辺の郊外住宅地域である。需要者の中心は尾道市内や福山市内に勤務す る３０～４０代のサラリーマンで圏外からの転入者も見られる。「高須インターチェンジ」や「東尾道駅」にも近く、 商業施設も増加しており利便性が高いベッドタウンとして人気がある。令和４年は地域経済に回復傾向が見られ宅地販 売も回復のきざしが見られる。需要の中心となる価格帯は土地で７００万円から１０００万円程度と把握された。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存の戸建住宅が多く周辺のミニ開発分譲地も戸建住宅がほとんどであり自用目的取引主体の地域である。また、本標 準地の画地規模では賃貸用アパート等収益物件の建設を想定する合理性がないので収益還元法は適用できなかった。自 用目的の取引事例を採用して求めた比準価格について、代表標準地とのバランスを重視し、価格形成要因の変動状況を ふまえ、単価と総額との関連につき再検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [ 81.7] [100.0] 100 55,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船業、自動車関連や流通業が持ち直し令和 ４年後半は観光客が増加し市内中心部の需要 は回復傾向、縁辺部では人口減，高齢化で宅 地需給は弱い。 建築費の高騰にもかかわらず周辺でミニ開発 分譲地の増加が見られる。令和４年の販売は 回復基調にある。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -21.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％