別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三原 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三原 9-2 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　生瀬　肇   TEL.

鑑定評価額 402,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三原市沼田西町小原字袖掛１０２００番７４ ②地積 　(㎡) 25,907   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 倉庫 Ｓ2 工場、倉庫等の建ち 並ぶ工業団地 南9m市道、東側道 水道、ガス、下水 本郷 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   500 ｍ、南   400 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 工場・倉庫用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 125.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    25,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道　　　　　 　　　角地 交通 施設 本郷駅南東方 2.5km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、三原市郊外の高台に位置する工業団地である。近時は、物流業界や半導体・電子部品業界等の活性 化を背景に需要が伸びており、今後も熟成度を高めていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場・倉庫用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島県東部に位置する工業地域一円である。主な需要者は、県内の製造業者や物流業者のほか、全国に 事業所等を展開する大手企業等である。物流業界や半導体・電子部品業界等の活性化を背景に、交通アクセスの良い工 業団地への需要は高く、国道２号や高速道路ＩＣに近接した当団地も一定の競争力が認められる。取引される価格帯は 、規模等によってまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内から収集した取引事例に比準して求めたものであるが、客観的かつ市場の実態を反映した実 証的な価格である。なお、収益価格は、後述のとおり賃貸市場が未発達であり、適正な純収益の査定が不可能であるた め試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [155.6] [100.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流業界や半導体・電子部品業界等の活性化 を背景に、臨高速型の工業団地に対する需要 は増加傾向にある。 特段の地域的な変動要因はないが、上記一般 的要因を背景に、需要は堅調と思料される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％