別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三原 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三原 9-1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　生瀬　肇   TEL.

鑑定評価額 142,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三原市糸崎南２丁目５９２４番１外 ｢糸崎南２－６－１０｣ ②地積 　(㎡) 6,676   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 台形 3:1 倉庫 Ｓ1 倉庫、工場等が建ち 並ぶ工業地域 南西15m道路、三方路 水道、ガス 糸崎 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     6,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ道路 交通 施設 糸崎駅南東方 1.0km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、臨海部に位置する工業地域である。長引く地域経済の低迷や臨海型工業地に対する需要の減少によ り、今後も現状程度で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島県東部の臨海部を中心とした工業地域である。需要の中心は、県内の製造業や物流業者等の法人企 業である。長引く地域経済の低迷や臨海型工業地に対する需要の減少を背景に、市況は依然として低調である。不動産 取引が少ないうえ、規模等によってまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内から広く収集した取引事例に比準して求めたものであるが、客観的かつ市場の実態を反映し た実証的な価格である。なお、収益価格は、後述のとおり賃貸市場が未発達であり、適正な純収益の査定が不可能であ るため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [116.6] [102.0] 100 21,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の低迷等の影響を受けて臨海型工業 地に対する需要は引き続き減少しており、市 況は静態的である。 特段の地域的な変動要因はなく、上記一般的 要因を背景に、地価は依然として弱含みで推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％