別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三原 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三原 5-5 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　力   TEL.

鑑定評価額 6,590,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三原市本郷南６丁目５０４６番１ ｢本郷南６－３－３｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模の店舗が建ち 並ぶ既成近隣商業地 域 北東5.5m県道 水道、下水 本郷 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ県道 交通 施設 本郷駅南西方 300m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの近隣型商業地域であるが、大型店舗との競合等により拠点性は低下している。ＪＲ駅に近接する立地 で比較的利便性良好なことから、緩やかに住宅色を深めていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は本郷町を主体に三原市及び周辺市町において近隣型店舗と一般住宅の混在が見られる商業地域を含む圏域 。需要者は地縁を有し自用の小規模店舗の経営を目的とする事業者等が主体となる。旧来型の商業地域で活性化の要因 に乏しく需給とも低調であり、近年は住宅利用や駐車場等の利用のための取引が見られる。画地規模等の個別性により 価格の振幅が大きく中心となる価格帯は把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 不活発な市況が続くなか収集された取引情報は限定されるが、同一需給圏にあって価格牽連性が認められる取引事例に 基づく比準価格は、実証性から説得力が高い。近隣地域周辺では築浅の収益物件は殆どみられず賃貸市場の成熟程度は 甚だ低く適切な純収益の査定が困難であることから収益価格は試算しなかった。以上より、代表標準地との均衡並びに 前年価格との関連を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三原 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [198.7] [100.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三原市では人口減と高齢化が持続しており郊 外域で顕著な傾向にある。前年から土地取引 数、新設住宅着工戸数とも減少で推移してい る。 旧来からの商店が営業を続けているが商況に 活発さはみられず、静態的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +77.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％