別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三原 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三原 -13 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　生瀬　肇   TEL.

鑑定評価額 2,500,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三原市中之町３丁目３０９２番３ ｢中之町３－３３－３１｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,240) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅も見られる 農村住宅地域 西3m市道 水道 三原 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ｍ市道 交通 施設 三原駅北東方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、山間の農家住宅を主体とした集落地域である。静態的で特段の変動要因もないことから、今後も現 状程度の利用で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三原市外縁部山間の農家集落地域である。需要者は、地縁者にほぼ限られ、他からの転入も殆ど見られ ない。丘陵傾斜地であり、道路条件や生活利便施設等への接近性が劣るため、少子高齢化や人口流出等の一般的要因と 相俟って、需要は極めて少なく取引は稀である。また、市場における中心価格帯の把握も困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市街化調整区域内での取引が極めて少ないため、周辺から広く収集した取引事例に比準して求めたもので あるが、客観的かつ市場の実態を反映した実証的な価格である。なお、収益価格は、後述のとおり賃貸市場が未形成で あり、適正な純収益の査定が不可能であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、最近の地価動向 等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の低迷や人口減少等の影響により、 不動産需要は全体として引き続き弱含みの傾 向にある。 市街地から離れた農家集落地域であり、静態 的で特段の地域的変動要因もなく、需要は弱 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％