別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三原 -5 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　黒石　俊明   TEL.

鑑定評価額 5,880,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三原市青葉台６０８番２５２ ｢青葉台１６－２０｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 三原 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    80 ｍ、南   250 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　６ｍ 市道 交通 施設 三原駅南西方 5.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　三原市の南西方郊外に位置する高台の住宅団地であり、周辺の利便性の優る平地部に比べ需給動向は静的であ り、当面は現状維持にて推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は三原市中心市街地から南西方に位置する郊外住宅団地及びその周辺の住宅地域一円である。需要者は三 原市に地縁性のある一次取得者が中心である。当該地域は高台に位置し、団地内街路は整備されているが中心市街地か ら離れており交通利性も悪いこと等から平地部に比べ需要は低調である。土地は２００㎡程度で６００～７００万円前 後であり、新築の住宅の取引は少なく、中古建物付きの取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は高台の住宅団地内の更地事例等を比準した結果で現下の市場実勢を反映した価格である。一方収益価格は 住宅団地当該地域が自用の戸建住宅が多く賃貸市場が未成熟で適切な賃貸事例の収集が困難であること等から求めるこ とができなかった。本件では、自用目的の取引が多いこと等から比準価格を重視し、更に前年公示価格とのバランス、 今後の高台の住宅団地を中心とする不動産市況の動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる景気の不透明感は薄らぎつ つあるが、地域経済の低迷等の影響で不動産 市況は依然としてやや厳しい状況が続いてい る。 特段の地域的変動要因は見受けられないが、 接近性がやや劣り需給動向は静的。地価は一 般的要因の影響等により依然弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％