別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三原 -3 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　八幡　和真   TEL.

鑑定評価額 8,910,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三原市中之町５丁目１９７９番２ ｢中之町５－１７－４４｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も見られる閑静な住 宅地域 南東3m市道 水道、ガス 三原 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 三原駅北東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅が多い住宅地域であり、価格形成に影響を及ぼす変動要因はないので、今後も現状維持で推移するも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、中之町地区を中心に三原市街地周辺部の住宅地域である。主たる需要者は、当該地域に地縁性を有し 市内各所へ通勤する一次取得のエンドユーザーである。当該地域は生活利便性や街路条件がやや劣るため需要は弱く、 地価は依然として弱含みに推移している。取引の中心となる価格帯は、規模等によって異なるが土地は概ね１，０００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域内においては収益性に着目した取引は見られず、街路条件等から経済合理的な賃貸住宅の想定も困難である ため収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法の適用に当たっては、取引事例が少ないため、３事例から試算した が、各補修正・要因比較は適正と認められ、比準価格は市場の実態を反映した規範性の高いものと判断される。よって 比準価格を検討し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三原 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,400 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [ 81.0] [100.0] 100 40,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は改善が見られず、不動産需要も未だ 低調であり、地価は全体的にやや弱含んでい るが、利便性の高い地域は回復傾向にある。 　地域要因に特段の変動はないが、生活利便 性のやや劣る地域であるため、地価は弱含み 傾向で推移している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +11.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％