別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 三原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三原 -1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　村重　力也   TEL.

鑑定評価額 7,430,000 円  １㎡当たりの価格 34,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三原市糸崎６丁目１１５１番２外 ｢糸崎６－２０－２｣ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南4m市道 水道、ガス 糸崎 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 糸崎駅東方 900m 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に戸建住宅等が雑然と配される住宅地域であり、地域要因は現状維持的状況が続くが、環境条件から需要 は停滞している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、郊外外延部の糸崎地区等を中心とした住宅地域一円。需要の中心は世帯分離等のエンドユーザーである 。近隣地域は街路街区が雑然と配さる地域で、傾斜も比較的強い丘陵地に位置している。この為、需給圏内では宅地需 要の競争力は平野部や街路条件が良好な地域と比較して劣っており、この要因が地価動向に影響している。中心価格帯 として、土地で８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は丘陵地に住宅が雑然と並ぶ住宅地域である。試算した比準価格は、同一需給圏内の自己使用目的の取引事例 より試算され、市場実態を反映した説得力を有する価格である。他方、収益還元法は、賃貸市場等から投資採算性は難 しく、非適用とした。よって、比準価格を重視し、一般的要因及び地域要因の動向並びに代表標準地との比較検討を踏 まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三原 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,400 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [ 95.5] [100.0] 100 34,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの状況下において金融環境が良 好で不動産市場は堅調であるが、地域や個別 性による需要者の二極化傾向は依然続いてい る。 丘陵地に存する地域で、地域に影響を与える 特段の要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％