鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

竹原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	竹原２３Ｋ９９ -339933	竹原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	竹原２３Ｋ９９ -339937	竹原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8.1m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	竹原２２Ｋ９９ -329966	竹原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東30m国道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
d	東広島２０Ｋ０４ -300448	東広島市		建付地	（　）	台形	北15m県道、西3.6m、角地		（都）近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,379	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,061	100 [ 108.2]	41,646	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,600
b	(　 ) 40,300	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,978	100 [ 80.8]	49,478		49,500
c	(　 ) 61,105	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,372	100 [ 124.3]	48,570		48,600
d	(　 ) 26,977	100 [ 100.0]	[ 86.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 69.8]	33,393	100 [ 72.8]	45,870		45,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.35	画地　　　　 -30.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,000 円／㎡]

竹原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,688,692	1,575,166	6,113,526	5,700,240	413,286	（　0.9740） 402,541	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,215,122 円　　　　（　 25,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

竹原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.00	Ｓ3	510.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	317 ㎡	10.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸）、２～３階：共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積５１㎡、２ＤＫ）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

店舗兼共同住宅としてほぼ標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	85.0	144.50	1,900	274,550	6.0	1,647,300
							0.0	0
2～ 3	住宅	170.00	90.0	153.00	1,260	192,780	3.0	578,340
							0.0	0
～

～

～

計		510.00	88.3	450.50		660,110		2,803,980
								0

⑨年額支払賃料	660,110 円　×　12ヶ月　＝　 7,921,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,921,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 403,266 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,662,054 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,803,980 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,638 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,688,692 円　　　　（　 24,255 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	竹原（賃）Ｔ８９　　　　-338905	1,078 ( 1,033)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,184	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,263 円/㎡　月額支払賃料（　 1,260 円/㎡）　基準階 2 F B
b	竹原（賃）Ｔ８９　　　　-328902	1,231 ( 1,181)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,345
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

竹原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	409,500 円	81,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	403,266 円	8,065,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 573,300 円	81,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	81,900 円	81,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,900 円	81,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,575,166 円　（　　　　　　 4,969 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9740

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,900,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 510.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,700,240 円（　　　　　 17,982 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,688,692 円
②総費用	1,575,166 円
③純収益　①－②	6,113,526 円
④建物等に帰属する純収益	5,700,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	413,286 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	402,541 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,270 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,215,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
竹原 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

竹原 5-2

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　山本　隆之

TEL.

鑑定評価額

15,500,000 円

１㎡当たりの価格

49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	竹原市中央５丁目１５５６番３｢中央５－３－３２｣				②地積　(㎡)	317 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:3	診療所兼住宅Ｓ3	店舗併用住宅と一般住宅が混在する既成商業地域	北西12m市道	水道、下水	竹原 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 90 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

竹原駅北西方

600m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道背後の商住混在地域。区画整理事業により街路整備や商業集積の進む新開地区に近く、生活利便性が高い立
地であることから、住宅用途の需要が高まることが予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、竹原市及び隣接市町の商業地域及び商住混在地域と判定した。需要者の中心は地縁性を有する個人事業
者または法人である。当該地域は、土地区画整理事業の進む新開地区に近く、生活利便性の高さから住宅需要も見込ま
れる。取引自体が少なく、かつ街路条件や画地条件等により様々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難で
ある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

準幹線沿いの商住混在地域であり、地価に見合った賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算され
た。比準価格は類似地域内の取引事例から試算したものであり、実証的で規範性が高い。よって本件では、比準価格を
標準とし、収益価格からの検討を踏まえ、市場の需給動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

竹原市は過疎高齢化が進んでおり、区画整理
事業の進む新開地区を中心とする限られた地
域以外の土地需要は弱い。

繁華性のやや劣る準幹線沿いの商住混在地域
。近年、当該地域における新規出店は見られ
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

竹原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	竹原２１Ｋ８９ -318923	竹原市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東8.1m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	竹原２３Ｋ９９ -339931	竹原市		更地	（　）	不整形	北西13m国道、南東10m、二方路		（都）準工土砂災警特別区域土砂災害警戒区域 (70,200)
c	竹原２２Ｔ９９ -429952	竹原市		更地	（　）	ほぼ整形	南東8.1m国道、北東11.9m、角地		（都）近商 (90,200)
d	竹原２２Ｔ９９ -429964	竹原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,372	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,691	100 [ 92.6]	48,262	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,300
b	(　 ) 39,714	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,880	100 [ 72.9]	53,333		53,300
c	(　 ) 43,239	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	38,404	100 [ 74.0]	51,897		51,900
d	(　 ) 35,520	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,058	100 [ 77.9]	45,004		45,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.5
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -25.0	環境　　　　 -6.5
b	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -29.5
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,000 円／㎡]

竹原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			原価法を適用するための適切な資料の収集が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,702,681	1,575,900	6,126,781	5,700,240	426,541	（　0.9740） 415,451	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,478,592 円　　　　（　 26,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

竹原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.00	Ｓ3	510.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	317 ㎡	10.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し。２～３階５１㎡２ＤＫ６戸。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

用途、規模等から標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	85.0	144.50	1,900	274,550	6.0	1,647,300
							0.0	0
2～ 3	住宅	170.00	90.0	153.00	1,264	193,392	3.0	580,176
							0.0	0
～

～

～

計		510.00	88.3	450.50		661,334		2,807,652
								0

⑨年額支払賃料	661,334 円　×　12ヶ月　＝　 7,936,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,936,008 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 404,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,676,008 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,807,652 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,673 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,702,681 円　　　　（　 24,299 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	竹原（賃）Ｔ８９　　　　-338902	957 ( 917)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	1,227	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,267 円/㎡　月額支払賃料（　 1,264 円/㎡）　基準階 2 F B
b	竹原（賃）Ｔ８９　　　　-318952	1,379 ( 1,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,306
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

竹原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	409,500 円	81,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	404,000 円	8,080,008　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 573,300 円	81,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	81,900 円	81,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,900 円	81,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,575,900 円　（　　　　　　 4,971 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9740

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,900,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 510.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,700,240 円（　　　　　 17,982 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,702,681 円
②総費用	1,575,900 円
③純収益　①－②	6,126,781 円
④建物等に帰属する純収益	5,700,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	426,541 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	415,451 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,311 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,478,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,700 円／㎡）