別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 竹原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   竹原 -1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　隆之   TEL.

鑑定評価額 8,690,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 竹原市塩町２丁目１６１９番６０外 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.2 建築中 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.2m市道 水道、下水 竹原 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．２ｍ 市道 交通 施設 竹原駅南西方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の利便施設への接近性に劣る古い住宅団地であり、地域は静態的に推移している。当面、需要の低迷が 続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、竹原駅を中心とする住宅地域一円と判定した。圏内に地縁性を有する３０～４０代のファミリー層が需 要者の大半を占め、外部からの転入はあまり見られない。新開の区画整理地区及びその周辺に一定の住宅需要が見られ るほかは、需要は総じて弱含みである。中心となる価格帯は、土地が７００万円台、新築建売住宅で２，３００万円台 と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来からの住宅団地であり、賃貸市場は成熟しておらず、賃料収入による収益性を重視して土地を取得する例は殆どな いことから、収益価格は規範性に乏しいと判断して試算を割愛した。比準価格は周辺類似地域の取引事例を価格判定の 基礎としており、市場の実態を反映した規範性の高い価格である。よって本件では、比準価格を標準とし、市場の需給 動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 竹原市は過疎高齢化が進んでおり、区画整理 事業の進む新開地区を中心とする限られた地 域以外の土地需要は弱い。 ＪＲ呉線の線路敷南側の区画整然とした古い 住宅団地。生活利便性に劣り、地盤や高潮の 問題も抱えている。地価は弱含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％