別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 呉 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 9-3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　村永　朋   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市仁方皆実町３９１２番６０ ｢仁方皆実町３－２１｣ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 1:1 工場 小工場、事業所、一 般住宅等が混在する 地域 南西8m県道、南東側道 水道、下水 仁方 760m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 小工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小工場、事業所、一般住宅等 が混在する地域 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 仁方駅南方 760m 法令 規制 準工 (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小工場、事業所等が混在する地域でる。当面は住宅地への移行も見受けられず、今後も現状のまま 推移していくものと予測される。地価は当面、下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 小工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、呉市及び周辺市町の沿岸部及び幹線道路沿いの中小工場を主体とする工業地域である。主たる需要者は 、地場の造船、やすり、鉄鋼関連の事業所である。東広島呉道路が全線開通したものの、呉市中心市街地への接近性に やや難があるため需要は弱い。中心となる価格帯は、坪１０万円から１５万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に賃貸アパート等は殆ど見られず、大多数が自用の工場及び倉庫のため収益還元法は適用しなかった。比準価格は 、同一需給圏内の類似地域に所在する実際の取引事例から試算したものであり、市場性を反映した実証的な価格と言え る。以上より、比準価格を鑑定評価額として決定した。なお、代表標準地からの規準価格と均衡を得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 9-1                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [139.1] [102.0] 100 39,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市は製造業を中心とする産業都市で、原油 高騰の影響で先行きの不透明感があり、人口 減少、高齢化が進行中である。 小規模な町工場及び事業所等が中心で、工場 需要は低迷しており、地価は依然下落傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％