別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 呉 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 9-2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　田原　俊一郎   TEL.

鑑定評価額 1,180,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市築地町１番１外 ｢築地町１－２４｣ ②地積 　(㎡) 21,426   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 不整形 3:1 工場 中小規模の工場、営 業所等が多い工業地 域 北西8m市道 水道、ガス、下水 呉 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 220.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 呉駅西方 1.2km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場等が集積する臨海型工業地域である。呉市中心部の接近性に恵まれているため、用途の多様性が 認められる地域である。将来予測にあたっては、多用途への移行の可能性も考えられる。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、呉市及び周辺市町における臨海部及び山陽自動車道沿線一帯の工業地域である。主たる需要者としては 、製造業、物流業に係る地元法人が中心であるが、規模の大きい工業地については全国展開している事業者も想定され る。製鉄所閉鎖の影響は、下請け企業及び孫請け企業に及んでおり、一部企業を除いて、投資意欲は弱い。取引価格は 画地規模によってバラツキがあるため、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自社所有の工場を主体とする工業地域であり、所有目的の取引が殆どのため、工場倉庫の賃貸は少ない。 賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する事例か ら適切に求めた価格で実証的であり、市場性を反映し、説得力を有する。よって本件では、取引市場の実態を反映した 比準価格を標準とし、市場の動向並びに代表標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 9-1                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 54,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本製鉄瀬戸内製鉄所呉地区が令和５年に閉 鎖されることが予定されており、当該影響を 受け、地域経済の低迷が窺える。 呉市中心部に近い工業地域であるため、用途 の多様性が認められる。製鉄所閉鎖の影響が 大きく、地価はやや下落傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％