鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

呉 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	呉２２Ｋ５８ -325806	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m市道、中間画地		商業 (100,500)
b	呉２２Ｋ５８ -325810	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西36m国道、中間画地		商業 (100,600)
c	呉２２Ｔ５８ -425801	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西36m国道、南西10m、角地		商業 (100,600)
d	呉２２Ｔ４５ -424510	呉市		建付地	（　）	不整形	南東20m市道、南4m、西1m、三方路		１住居土砂災害警戒区域 (80,200)
e	呉２２Ｔ５８ -425802	呉市		建付地	（　）	不整形	南西36m市道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 278,128	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	278,128	100 [ 116.1]	239,559	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	240,000
b	(　 ) 383,438	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	386,889	100 [ 166.1]	232,925		233,000
c	(　 ) 233,870	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	220,632	100 [ 97.6]	226,057		226,000
d	(　 ) 124,248	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	146,174	100 [ 62.4]	234,253		234,000
e	(　 ) 103,703	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	144,032	100 [ 62.9]	228,986		229,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +65.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 230,000 円／㎡]

呉 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	94,163,785	24,487,864	69,675,921	61,608,000	8,067,921	（　0.9514） 7,675,820	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	159,912,917 円　　　　（　 148,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

呉 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	560.73	ＲＣ12	4,466.73
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	1,084 ㎡	25.4 m x 42.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（部分貸し）２階：事務所（部分貸し）３階以上：住宅（約７０㎡前後のファミリータイプ）容積対象外１３３．１８㎡

⑦有効率　 96.0 ％
の理由

用途、規模等より標準的有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	431.02	79.5	342.71	2,750	942,453	10.0	9,424,530
							0.0	0
2～ 2	事務所	439.81	97.9	430.41	2,250	968,423	6.0	5,810,538
							0.0	0
3～ 6	住宅	359.59	97.8	351.67	1,730	608,389	3.0	1,825,167
							0.0	0
7～12	住宅	359.59	97.8	351.67	1,750	615,423	3.0	1,846,269
							0.0	0
～

計		4,466.73	96.0	4,289.82		8,036,970		33,613,350
								0

⑨年額支払賃料	8,036,970 円　×　12ヶ月　＝　 96,443,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,289.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,340,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	96,443,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,340,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,939,182 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	93,844,458 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,613,350 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 319,327 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	94,163,785 円　　　　（　 86,867 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	呉（賃）Ｔ５８　　　　-285810	1,625 ( 1,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,806	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,734 円/㎡　月額支払賃料（　 1,730 円/㎡）　基準階 3 F B
b	呉（賃）Ｋ５４　　　　-265402	1,563 ( 1,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,597
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

呉 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,530,000 円	906,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	9,878,364 円	98,783,640　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 566,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,701,000 円	906,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	906,000 円	906,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	906,000 円	906,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,487,864 円　（　　　　　　 22,590 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	906,000,000 円	設計監理料率　 197,000 円／㎡　×　 4,466.73 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	61,608,000 円（　　　　　 56,834 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	94,163,785 円
②総費用	24,487,864 円
③純収益　①－②	69,675,921 円
④建物等に帰属する純収益	61,608,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,067,921 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,675,820 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,081 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,912,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
呉 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

呉 5-1

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　田原　俊一郎

TEL.

鑑定評価額

243,000,000 円

１㎡当たりの価格

224,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	呉市宝町２番７｢宝町３－３２｣				②地積　(㎡)	1,084 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	店舗Ｓ2	店舗、複合ビルが建ち並ぶ新興商業地域	北東16m市道	水道、ガス、下水	呉 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

呉駅南方

270m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ呉駅の南側に位置し、観光施設・大型ショッピングセンターにも近いため、利便性に優れ、用途の多様性が
認められる。呉駅周辺の再開発計画が予定されているため、これに伴う地域の活性化が期待される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 231,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 146,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、呉市中心部の商業地域及び住商混在地域が存する地域一帯。需要者はマンションデベロッパー、全国規
模の法人等が中心である。ＪＲ呉駅の南側に形成される店舗、マンション、ホテル等が建ち並ぶ商業地域である。周辺
では、呉市が呉駅周辺地域総合開発を計画しており、再開発による繁華性の高まりが期待される。商業地の取引が少な
いため、取引の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は呉市中心部の類似地域に存する近時の取引事例より、適正な過程を経て試算されており、市場の実態を反映
した説得力を有する試算価格と認められる。収益価格は理論的な価格ではあるが、近隣地域は自用の店舗が主体であり
、貸家向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。本件では信頼性が高く説得力を有する比準価格を中心に、収益価格
を比較考量し、代表標準地との均衡等を十分に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　呉 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 257,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[116.5]

[100.0]
100

221,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    223,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本製鉄瀬戸内製鉄所呉地区が令和５年に閉
鎖されることが予定されており、当該影響を
受け、地域経済の低迷が窺える。

ＪＲ駅に徒歩圏内であり、大型商業施設や観
光施設にも近接しており、利便性は優れる。
駅周辺の再開発計画もあり、地価はやや上昇
で推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

呉 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	呉２３Ｋ５８ -335802	呉市		更地	（　）	ほぼ整形	南8m市道、中間画地		商業 (100,480)
b	呉２３Ｋ５８ -335804	呉市		更地	（　）	ほぼ整形	南西36m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	呉２２Ｔ５８ -425801	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西36m国道、南西10m、角地		商業 (100,600)
d	呉２２Ｋ５８ -325806	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m市道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,587	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	166,587	100 [ 70.4]	236,629	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	237,000
b	(　 ) 139,326	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	139,326	100 [ 61.2]	227,657		228,000
c	(　 ) 233,870	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	220,632	100 [ 98.7]	223,538		224,000
d	(　 ) 278,128	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	278,128	100 [ 118.1]	235,502		236,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 231,000 円／㎡]

呉 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	93,689,232	24,376,072	69,313,160	61,336,000	7,977,160	（　0.9514） 7,589,470	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	158,113,958 円　　　　（　 146,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

呉 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	560.73	ＲＣ12	4,466.73
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	1,084 ㎡	25.4 m x 42.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所、３階以上は１戸あたり専有面積７０㎡程度の住居を想定

⑦有効率　 96.0 ％
の理由

用途・規模等から有効率は標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	431.02	79.5	342.71	2,740	939,025	10.0	9,390,250
							0.0	0
2～ 2	事務所	439.81	97.9	430.41	2,240	964,118	6.0	5,784,708
							0.0	0
3～ 6	住居	359.59	97.8	351.67	1,706	599,949	3.0	1,799,847
							0.0	0
7～12	住居	359.59	97.8	351.67	1,750	615,423	3.0	1,846,269
							0.0	0
～

計		4,466.73	96.0	4,289.82		7,995,477		33,451,960
								0

⑨年額支払賃料	7,995,477 円　×　12ヶ月　＝　 95,945,724 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,289.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,340,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	95,945,724 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,340,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,914,286 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	93,371,438 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,451,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 317,794 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	93,689,232 円　　　　（　 86,429 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	呉（賃）Ｋ５４　　　　-265402	1,563 ( 1,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,686	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,710 円/㎡　月額支払賃料（　 1,706 円/㎡）　基準階 3 F B
b	呉（賃）Ｋ２２　　　　-202214	2,420 ( 2,414)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [130.0]	100 [103.0]	1,863
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

呉 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,510,000 円	902,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	9,828,572 円	98,285,724　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 566,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,667,000 円	902,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	902,000 円	902,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	902,000 円	902,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,376,072 円　（　　　　　　 22,487 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	902,000,000 円	設計監理料率　 196,000 円／㎡　×　 4,466.73 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	61,336,000 円（　　　　　 56,583 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	93,689,232 円
②総費用	24,376,072 円
③純収益　①－②	69,313,160 円
④建物等に帰属する純収益	61,336,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,977,160 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,589,470 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,001 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,113,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,000 円／㎡）