別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 呉 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -33 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　智晴   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市苗代町字岡ノ台５６０番１外 ②地積 　(㎡) 817   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 農地の多い住宅地域 北4.5m市道 水道 呉 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 呉駅北方 12.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅を中心とする地域として安定的である。流入人口の減少などにより、当面地価は弱 含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、苗代地区を中心に、呉市北部および隣接周辺市町の郊外縁辺部に所在する住宅地域ないしは混在地域一 円を含む範囲と判定した。需要者は、圏内に地縁や血縁をもつ関係者が中心であり、圏域外からの転入は限定的である 。農業従事者の高齢化と後継者不足が続くなかで、宅地需要は低迷している。このような状況下にあることから不動産 取引は少なく需要者の中心価格帯は把握できなかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、農家住宅地域で自用目的での取引が中心であり、収益性に着目した取引はほとんど見られない。このため、 賃貸市場が形成されておらず、収益価格の試算を断念した。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は 、実証的で説得力が高い。それゆえ、比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格からの検討を踏まえて、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -32                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,700 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [106.8] [100.0] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本製鉄呉製鉄所の閉鎖方針と、新型コロナ の影響などにより、回復過程にあった地域経 済は転換点を迎えている。 当市内北部に位置する農家集落地域として静 態的であり、特段の地域変動要因は見当たら ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％