鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

呉 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	呉２２Ｔ５８ -425890	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	呉２３Ｋ４５ -334512	呉市		建付地	（　）	長方形	北東5.4m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	呉２２Ｔ５８ -425883	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、中間画地		近商土砂災害警戒区域 (90,300)
d	呉２２Ｔ５８ -425881	呉市		更地	（　）	ほぼ整形	北3.5m市道、中間画地		近商 (90,240)
e	呉２３Ｋ４５ -334511	呉市		建付地	（　）	不整形	東4.3m市道、南4.2m、準角地		１住居土砂災害警戒区域 (60,172)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,758	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,758	100 [ 106.0]	71,470	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,500
b	(　 ) 70,463	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,463	100 [ 90.2]	78,119		78,100
c	(　 ) 95,953	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	95,185	100 [ 127.6]	74,596		74,600
d	(　 ) 48,697	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	53,350	100 [ 72.3]	73,790		73,800
e	(　 ) 49,745	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	54,071	100 [ 71.4]	75,730		75,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -21.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,500 円／㎡]

呉 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,214,789	2,572,820	8,641,969	7,712,100	929,869	（　0.9754） 906,994	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	18,895,708 円　　　　（　 41,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

呉 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	270.00	Ｓ3	810.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	452 ㎡	15.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅（約８０㎡前後のファミリータイプ）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

用途、規模等より標準的有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	270.00	90.0	243.00	1,300	315,900	3.0	947,700
							0.0	0
～

～

～

～

計		810.00	90.0	729.00		947,700		2,843,100
								0

⑨年額支払賃料	947,700 円　×　12ヶ月　＝　 11,372,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 729.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,372,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　％　＝　　 568,620 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,187,780 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,843,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,009 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,214,789 円　　　　（　 24,811 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	呉（賃）Ｋ２６　　　　-302604	1,602 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,335	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,303 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	呉（賃）Ｋ２６　　　　-282603	1,489 ( 1,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,295
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

呉 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	615,000 円	123,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	587,820 円	11,756,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,045,500 円	123,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,572,820 円　（　　　　　　 5,692 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9754

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	123,000,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 810.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 45 ％　＋　0.0636 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,712,100 円（　　　　　 17,062 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,214,789 円
②総費用	2,572,820 円
③純収益　①－②	8,641,969 円
④建物等に帰属する純収益	7,712,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	929,869 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	906,994 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,007 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,895,708 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
呉 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

呉 -31

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　小川　和夫

TEL.

鑑定評価額

33,500,000 円

１㎡当たりの価格

74,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	呉市阿賀中央７丁目３７９４番１｢阿賀中央７－２－６｣				②地積　(㎡)	452 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2	事務所兼住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅、事業所が混在する住宅地域	南4m市道	水道、ガス、下水	安芸阿賀 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 120 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ駅との接近性に恵まれた
旧来の混在住宅地域

街

路

基準方位　北、４ｍ
市道

交通

施設

安芸阿賀駅西方

170m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ安芸阿賀駅との接近性に恵まれており利便性は良好であるが、街路の幅員がやや狭い旧来の地域であり、当
面は現状維持傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね呉市の阿賀地区から広地区に跨る市街地の住宅地域である。需要者は当市に勤務先を持つ一次取得者
や地縁を有する個人等が中心。ＪＲ安芸阿賀駅周辺は商業施設や小・中学校が集積していることから需要は底堅いもの
の、街路条件や災害リスクの観点で選別される傾向も見受けられる。ミニ開発の分譲地は土地が１５０㎡前後で１，０
００～１，２００万円前後、新築の戸建物件は２，７００～３，２００万円前後が需要の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は阿賀地区に所在する類似性の高い住宅地の取引事例を基に求めており、市場性の反映が直接的で実証性が高
い。当該地域は一般住宅と共同住宅等が混在する状況下にあるが、取引は実需を中心とする住宅地域である。以上から
、収益価格は参考に留め、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格、単価と総額と
の関連等にも十分留意のうえ比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　呉 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 67,800 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[100.0]

100
[ 90.9]

[100.0]
100

73,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市中心部では呉駅周辺地域の開発事業等に
よる発展も期待されるが、人口減少や大規模
製鉄所の閉鎖が迫り、先行きの不透明感も漂
っている。

交通・接近条件は良好であるが、街路の幅員
がやや狭い旧来の混在住宅地域であり、需給
関係はやや静態的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 -21.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

呉 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	呉２３Ｋ４５ -334511	呉市		建付地	（　）	不整形	東4.3m市道、南4.2m、準角地		１住居土砂災害警戒区域 (60,172)
b	呉２３Ｋ４５ -334512	呉市		建付地	（　）	長方形	北東5.4m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	呉２２Ｔ５８ -425890	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	呉２２Ｋ５８ -325853	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,745	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	54,071	100 [ 74.1]	72,970	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,000
b	(　 ) 70,463	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,463	100 [ 91.0]	77,432		77,400
c	(　 ) 75,758	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,758	100 [ 107.9]	70,211		70,200
d	(　 ) 83,590	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,590	100 [ 110.1]	75,922		75,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -21.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,100 円／㎡]

呉 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,189,795	2,571,008	8,618,787	7,712,100	906,687	（　0.9754） 884,382	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	18,424,625 円　　　　（　 40,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

呉 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	270.00	Ｓ3	810.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	452 ㎡	15.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積８０㎡程度のファミリータイプ

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

この種の建物としてほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	270.00	90.0	243.00	1,297	315,171	3.0	945,513
							0.0	0
～

～

～

～

計		810.00	90.0	729.00		945,513		2,836,539
								0

⑨年額支払賃料	945,513 円　×　12ヶ月　＝　 11,346,156 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 729.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,346,156 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　％　＝　　 567,308 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,162,848 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,836,539 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,947 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,189,795 円　　　　（　 24,756 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	呉（賃）Ｋ４５　　　　-354501	1,547 ( 1,547)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [120.0]	1,342	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,297 円/㎡）　基準階 1 F B
b	呉（賃）Ｋ８９　　　　-358908	1,509 ( 1,505)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [105.0]	1,261
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

呉 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	615,000 円	123,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	586,508 円	11,730,156　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,045,500 円	123,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,571,008 円　（　　　　　　 5,688 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9754

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	123,000,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 810.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 45 ％　＋　0.0636 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,712,100 円（　　　　　 17,062 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,189,795 円
②総費用	2,571,008 円
③純収益　①－②	8,618,787 円
④建物等に帰属する純収益	7,712,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	906,687 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	884,382 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,957 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,424,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,800 円／㎡）