別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 呉 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -27 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳満　秀規   TEL.

鑑定評価額 4,230,000 円  １㎡当たりの価格 26,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市広石内４丁目５５０１番９ ｢広石内４－４－２｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅及び倉庫等 が混在する住宅地域 東4m市道 水道、下水 広 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 広駅北方 5.2km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 呉市の人口減少の影響を受け、利便性に劣る外縁部の土地需要は減少している。新規の開発はほとんど見られず 、需要は引き続き減少していくものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、呉市中心市街地の外縁部である。需要者は、呉市に生活の拠点を有するサラリーマン世帯である。中心 市街地より離れているため移動手段は自家用車が主体となる。広地区北部・南部、阿賀地区南部及び仁方・川尻地区の 住宅地が代替競関係にある。利便施設の存する中心市街地への需要があるため、土地の有効需要は小さい。土地のみで ５００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は中心市街地から距離があり利便する地域に存するため、収益目的の賃貸物件は見当たらず賃貸市場が未成熟な ため収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を中心に求められて おり、市場実態を反映する実証性の高い価格といえる。代表標準地と規準した価格との均衡に留意し、周辺不動産市場 の動向や前年価格とのバランスの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -13                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,100 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [ 93.6] [100.0] 100 26,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市の主要企業である日本製鉄呉製鉄所の操 業が停止した。また三菱重工業呉工場は事業 を縮小した。 住宅需要が拡大した時期に形成された住宅地 域であるが、現在は利便性に劣るため需要は 小さい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％