別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 呉 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -26 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　祐輔   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市長迫町１１番６外 ｢長迫町１１－５｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,168) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西4.2m市道 水道、ガス、下水 呉 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 呉駅北東方 2.3km 法令 規制 １住居 (70,168) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地外縁部の既成住宅地域として熟成しており、地域的特性は現状のまま推移していくものと予測される 。中心市街地近郊の比較的利便性に富む地域であることから、地価は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、呉市中心市街地外縁部の緩傾斜地を主体とする住宅地域一円と判定される。典型的な需要者は、同一需 給圏内の一次取得者層が中心となるものと考えられる。圏域内にあっては、相対的に幹線街路への接近性に優るエリア であるが、近隣地域内の街路は整然性にやや劣るものと判断される。画地規模等で幅は見られるものの、１８０㎡程度 の土地で１，５００万円前後、新築の戸建物件で３，５００万円までが中心価格帯と判定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は緩傾斜地に中規模の一般住宅が建ち並ぶ地域であり、投資採算性を目的とする賃貸物件は見られないことか ら収益価格は求め得なかった。さらに、近隣地域は収益性ではなく居住の快適性が最重視される住宅地域であることか ら、自用目的での取引が大半となっている。したがって、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、実際の取引事例か ら試算して市場実態を表した比準価格を採用することにより、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,400 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 77.6] [100.0] 100 78,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の終息も見通せない中、基幹産業の 一つである製鉄所の全面閉鎖まで１年を切り 、市の全般的な景気動向は不透明感を強めて いる。 緩傾斜した街路の整然性にやや劣る住宅地域 であるが、中心市街地への接近性は良好であ り、土地需要は比較的安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％