別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 呉 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -22 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　田原　俊一郎   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市広大新開３丁目１０３９８番４ ｢広大新開３－２－９｣ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 西6.8m市道 水道、ガス、下水 広 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ８ｍ市道 交通 施設 広駅北方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅及び共同住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域である。学校や各種店舗が周辺には揃っており、利便性は良好 である。将来予測にあたっては、当面現状で推移していくものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広地区中心部の平地に所在する住宅地域一円である。主たる需要者としては、市内企業に通勤する一次取 得者が中心になるものと思料される。ＪＲ駅に徒歩圏内であり、周辺では各種日用品の店舗等も充実している。新規店 舗の出店も見受けられる。利便性に優れ、住環境も良好なため、不動産需要は堅調である。取引の中心価格帯としては 、土地（１６０㎡）で１，９００万円程度、新築の戸建住宅で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅を主体とする既成住宅地域である。北側隣接地域を含め周辺地域では、小規模宅地分譲により宅 地化が進行しており、収益性よりも居住の快適性・利便性が指向される地域である。比準価格は、当該地域の市場性を 反映しており、十分な説得力を有している。地域内において、賃貸需要が希薄なため、収益価格は試算し得なかった。 本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡等を十分に検討のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -21                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 56.2] [100.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本製鉄瀬戸内製鉄所呉地区が令和５年に閉 鎖されることが予定されており、当該影響を 受け、地域経済の低迷が窺える。 広地区内で周辺に利便施設の多い平地の住宅 地域であり、近隣では新規店舗も開店してい る。地価はやや上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％