別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 呉 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -20 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳満　秀規   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 75,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市内神町１３０番 ｢内神町２－３１｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 呉 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 緩傾斜地に存する旧来からの 住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 呉駅北東方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の熟成度の高い既成住宅地域で、平坦部の少ない呉市にあって、中心市街地に近い丘陵部の住宅地に対す る需要は比較的高いものの少子高齢化の影響を受け、地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、呉市の中央地区及びその外縁の丘陵部一帯であると判定した。需要者の中心は、地縁者や呉市内等に通 勤する第一次住宅取得者であり、圏外からの転入者は少ない。平坦部に比し利便性は劣るものの、値頃感から丘陵部に あって比較的利便性の高い地域への住宅地需要が高まりつつある。土地は２００㎡で１，５００万円程度、新築建売物 件の取引で３，０００万円台前半が中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はアパートも散見されるが、戸建住宅が中心の住宅地域である。快適性が重視される自用目的の戸建住宅需要 が取引の中心であり、画地規模も小さく事業収支の観点からアパート等を想定することが非現実的であるため、収益還 元法は適用しなかった。市場の実態を反映した実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡、広域的な地 価バランス、需給動向に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,400 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 80.9] [100.0] 100 75,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市の主要企業である日本製鉄呉製鉄所の操 業が停止した。また三菱重工業呉工場は事業 を縮小した。 丘陵部の熟成した住宅地で呉市中心部への接 近性に優れるが、少子高齢化の影響を受け地 価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％