別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 呉 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -19 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　和夫   TEL.

鑑定評価額 7,040,000 円  １㎡当たりの価格 40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市仁方本町１丁目８７４番９ ｢仁方本町１－１４－３８｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 南東6m市道 水道、下水 仁方 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 仁方駅北方 750m 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ仁方駅徒歩圏内の高台に位置する熟成した小規模な住宅団地であり、当面は現状の住環境を維持していくも のと予測する。需要者の平坦地志向等から需要は弱含みで、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仁方地区を中心とする呉市東部郊外のＪＲ呉線沿線に形成された住宅地域。需要者の中心は呉市の中心部 や周辺の工場、事業所等への通勤を目的とする地縁を有する一次取得者である。ＪＲ仁方駅を中心に形成された住宅地 域は平坦部を中心に中古住宅の取引やミニ開発の分譲地等も散見されるが、傾斜地やアクセスの劣る地域の需給関係は 低調である。土地は１５０～２００㎡で６００～８００万円前後が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はＪＲ仁方駅周辺に所在する住宅地域の類似性の高い取引事例を基に求めており、市場性の反映が直接的で実 証性が高い。当該地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地でアパート等も見られず賃貸市場が成立していないため収 益還元法は適用できなかった。以上より、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格 、単価と総額との関連等にも十分留意のうえ比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -21                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [164.2] [100.0] 100 40,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市中心部では呉駅周辺地域の開発事業等に よる発展も期待されるが、人口減少や大規模 製鉄所の閉鎖が迫り、先行きの不透明感も漂 っている。 熟成した住宅団地で周辺の利用状態に特段の 変動はないが、売物件が見受けられる。団地 までのアクセスがやや劣ること等から旺盛な 需要はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +88.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％