別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 呉 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -18 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳満　秀規   TEL.

鑑定評価額 5,310,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市広塩焼１丁目７３８５番１６１ ｢広塩焼１－７－１６｣ ②地積 　(㎡) 90   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南3.9m市道 水道、ガス、下水 広 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．９ ｍ市道 交通 施設 広駅北方 3.0km 法令 規制 ２中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 国道３７５号背後の平地部分に比較的小規模な宅地が区画整然と並んだ旧来からの住宅団地であり、画地規模や 前面街路がやや狭い等の理由から、今後も同程度の居住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、呉市広地区を中心としたＪＲ駅から比較的距離がある中心市街地周辺の地域である。需要者は呉市内の 事業所及び工場へ通勤するサラリーマン世帯が中心である。古くに造成された団地であるため街路が狭い上、画地規模 が小さい。中古物件は１０００万円程度であり、競争関係にある代替不動産は中古・新築マンションも含まれる。土地 価格は６００万円程度、新築の戸建物件では総額で２０００～２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は古くに造成された小規模な一般住宅が建ち並ぶ地域である。２画地以上を利用した共同住宅等が見られるも のの、標準的でないため収益還元法は適用しなかった。自己使用目的の取引が中心となる地域であり、現実の取引事例 に基づき市場の実態を反映した比準価格を標準とし、市場の動向、前年価格とのバランス並びに代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -21                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [113.4] [100.0] 100 58,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市の主要企業である日本製鉄呉製鉄所の操 業が停止した。また三菱重工業呉工場は事業 を縮小した。 小規模戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅団 地であり、区画整然としているものの街並み はやや雑然とした面があり、地域は静態的で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％