鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

呉 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	呉２２Ｔ５８ -425808	呉市		底地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	呉２２Ｔ５８ -425831	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,400)
c	呉２３Ｋ５８ -335845	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,400)
d	呉２３Ｋ９４ -339407	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、東5m、角地		１中専 (70,200)
e	呉２２Ｔ８９ -428906	呉市		更地	（　）	不整形	南西18m市道、北東4.2m、二方路		近商地区計画等 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 97,759) 139,656	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	139,656	100 [ 96.0]	145,475	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	145,000
b	(　 ) 106,657	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,657	100 [ 85.6]	124,599		125,000
c	(　 ) 157,748	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	157,748	100 [ 99.0]	159,341		159,000
d	(　 ) 101,540	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	124,436	100 [ 84.6]	147,087		147,000
e	(　 ) 100,339	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	119,617	100 [ 80.7]	148,224		148,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

呉 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		中高層分譲マンションが近年増加しつつあるなか、最有効使用の観点から、賃貸アパートを想定することは合理的ではないため、適用を断念した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

地域性、個別性より妥当と判断した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
883,848,270	737,375,571	13	394,000	2,915.20	231,000	3,413.15
⑧開発法による価格	146,472,699 円　　　　（　 147,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

呉 -15　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
997 ㎡	㎡		㎡		㎡	997.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
432.40 ㎡	3,413.15 ㎡	2,986.20 ㎡	426.95 ㎡	2,915.20 ㎡	ＲＣ・11F ( 40 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 43.4 ％）	（ 342.3 ％）	（ 299.5 ％）	（ 42.8 ％）	（ 85.41 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	15.0 ｍ 42.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

394,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 394,000 円／㎡　　×　　 2,915.20 ㎡　　＝　　　　 1,148,588,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,148,588,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 231,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 237,930 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 237,930 円／㎡　　×　　　 3,413.15 ㎡　　＝　　　　 812,090,780 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,148,588,800 円　　×　　　　　 9 ％　　＝　　　　 103,372,992 円

支出合計　④+⑤+⑥

915,463,772 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	7 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	7 ヶ月	販売収入(1期目)	18 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	26 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	91,887,104 円	( 8 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 76,496,014 円
	販売総額(2期)	826,983,936 円	( 72 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 634,627,472 円
	販売総額(3期)	229,717,760 円	( 20 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 172,724,784 円
収入合計		－	－	－	－	883,848,270 円
支出	建築工事費(1期)	81,209,078 円	( 10 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 75,621,893 円
	建築工事費(2期)	81,209,078 円	( 10 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 68,995,233 円
	建築工事費(3期)	649,672,624 円	( 80 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 498,558,772 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	62,023,795 円	( 60 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 58,345,784 円
	販売管理費(2期)	41,349,197 円	( 40 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 35,853,889 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	737,375,571 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	883,848,270 円　　－　　　　　　 737,375,571 円　　＝　　　　　 146,472,699 円 147,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
呉 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

呉 -15

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　徳満　秀規

TEL.

鑑定評価額

146,000,000 円

１㎡当たりの価格

146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	95,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	呉市中央５丁目２番１２｢中央５－２－１７｣				②地積　(㎡)	997 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	1:3	共同住宅ＲＣ11	一般住宅、共同住宅が多い住宅地域	南西11m市道、南東側道	水道、ガス、下水	呉 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北１１ｍ
市道

交通

施設

呉駅北東方

1.1km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅や小規模事業所、共同住宅が混在する呉市中心部商業地に近接した混在住宅地域である。居住環境や利
便性に優れるため、今後は土地の高度利用が進み地域が熟成していくと思われる。

(3)最有効使用の判定

共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 146,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 146,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、呉市中心市街地内の幹線道路沿道等に形成される住商混在地域の存する圏域。需要者としては個人また
は地場の中小法人もあるが、一定規模以上であればマンション業者が中心となる。周辺の傾斜地住宅地域等からの住み
替え需要も高いが、景気動向も影響しマンション開発計画はやや減少傾向となっている。立地や規模により価格差は大
きいが、更地としての周辺の土地価格は周辺では坪あたり４０～５５万程度が需要の中心と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

共同住宅地を念頭に代替競争性のある事例を採用した比準価格は、市場の実態を反映しており客観的で信頼性が高い。
また市場参加者としてマンション開発業者が想定される市場であり、開発法による価格は投資採算性を反映して説得力
を有する。本件では、比準価格と開発法による価格の規範性は同程度と判断し、さらに周辺標準地等との検討を踏まえ
鑑定評価額を上記のように決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

呉市の主要企業である日本製鉄呉製鉄所の操
業が停止した。また三菱重工業呉工場は事業
を縮小した。

呉市中心市街地に存し利便性に優る地域であ
るためマンション用地としての需要はあるも
のの、マンション需要はやや伸びを欠いてき
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

呉 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	呉２３Ｋ５８ -335811	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東6m、角地		近商 (90,300)
b	呉２２Ｔ５８ -425831	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,400)
c	呉２２Ｋ５８ -325807	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東9m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	呉２２Ｔ４５ -424509	呉市		更地	（　）	長方形	北西7.8m市道、中間画地		近商土砂災害警戒区域 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,711	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	126,904	100 [ 85.6]	148,252	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	148,000
b	(　 ) 106,657	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,657	100 [ 76.0]	140,338		140,000
c	(　 ) 126,358	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	126,358	100 [ 87.0]	145,239		145,000
d	(　 ) 123,390	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	123,390	100 [ 81.8]	150,844		151,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 146,000 円／㎡]

呉 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域内の宅地につき適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		地域性から、賃貸アパートより中高層分譲マンションが増加しつつあり、収益還元法より、開発法の適用が妥当と判断した為。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

地域性、個別性よりマンション適地と判断されるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
925,776,671	780,068,107	13	403,000	2,915.20	239,000	3,413.15
⑧開発法による価格	145,708,564 円　　　　（　 146,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

呉 -15　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
997 ㎡	㎡		㎡		㎡	997.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
432.40 ㎡	3,413.15 ㎡	2,986.20 ㎡	426.95 ㎡	2,915.20 ㎡	ＲＣ・11F ( 40 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 43.4 ％）	（ 342.3 ％）	（ 299.5 ％）	（ 42.8 ％）	（ 85.41 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	15.0 ｍ 42.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

403,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 403,000 円／㎡　　×　　 2,915.20 ㎡　　＝　　　　 1,174,825,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,174,825,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 239,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 246,170 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 246,170 円／㎡　　×　　　 3,413.15 ㎡　　＝　　　　 840,215,136 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,174,825,600 円　　×　　　　　 9 ％　　＝　　　　 105,734,304 円

支出合計　④+⑤+⑥

945,949,440 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	23 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	23 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	93,986,048 円	( 8 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 79,850,546 円
	販売総額(2期)	845,874,432 円	( 72 ％)	×　　0.7912	（ 23 ヶ月）	＝　　 669,255,851 円
	販売総額(3期)	234,965,120 円	( 20 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 176,670,274 円
収入合計		－	－	－	－	925,776,671 円
支出	建築工事費(1期)	84,021,514 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 79,039,038 円
	建築工事費(2期)	84,021,514 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 72,855,055 円
	建築工事費(3期)	672,172,109 円	( 80 ％)	×　　0.7912	（ 23 ヶ月）	＝　　 531,822,573 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	63,440,582 円	( 60 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 59,678,555 円
	販売管理費(2期)	42,293,722 円	( 40 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 36,672,886 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	780,068,107 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	925,776,671 円　　－　　　　　　 780,068,107 円　　＝　　　　　 145,708,564 円 146,000 円／㎡