別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 呉 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -14 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　祐輔   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市広文化町１０１７番１１１ ｢広文化町１７－４｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 新広 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 新広駅北西方 500m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地として既に熟成しており、今後も地域的特性は現状のまま推移していくものと予測される。平 坦部の利便性に富む地域で選好性も認められることから、地価は強含み傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広地区の平坦部における住宅地域一円で、特に新広駅を最寄駅とする土地と強い代替競争関係が生じるも のと考えられる。需要者は、同一需給圏内の一次取得者層が中心である。圏域内においては、土地区画整理事業地内を 中心として多くの宅地供給がなされ需要も堅調であり、住宅価格の指標となっている。画地規模等で幅は見られるもの の、１６０㎡程度の土地で２，０００万円前後、新築の戸建物件で３，５００万円前後が中心価格帯と判定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小中規模の一般住宅が建ち並ぶ地域であり、対象標準地の規模から賃貸想定は困難と判定されるため、収益 価格は試算し得なかった。他方、比準価格は周辺類似地域等の事例から試算したもので市場性を表す実証的価格である 。また、住宅地域にあっては、収益性よりも居住の快適性が重視され取引目的も自用が中心となっている。以上を踏ま え、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、市場実態を表す比準価格を採用して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -21                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 51.2] [100.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    128,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の終息も見通せない中、基幹産業の 一つである製鉄所の全面閉鎖まで１年を切り 、市の全般的な景気動向は不透明感を強めて いる。 駅に近い平坦地であり、稀少性を有すること から、需要は底堅く推移しているものと認め られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％