別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 呉 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -13 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　和夫   TEL.

鑑定評価額 5,130,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市仁方大歳町４７９番４ ｢仁方大歳町６－１７｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅を中 心とする高台の既成 住宅地域 北3m市道 水道、下水 仁方 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、３ｍ 市道 交通 施設 仁方駅北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に農地等も介在する傾斜地の既成住宅地域である。ＪＲ駅からやや離れて位置していることや街 路条件が劣り開発の動きもないこと等から当面は現状の利用状態で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仁方地区を中心とする呉市東部郊外の住宅地域。需要者の中心は地縁を有する個人であるが、転入は殆ど 見られない。傾斜地に形成された旧来の住宅地域は狭隘道路が多く総じて街路条件が劣ること、土砂災害警戒区域等の 指定を受けるエリアも多いこと等から需要は弱い。郊外域の人口減少傾向も顕著であり、不動産市場は停滞している。 不動産取引は少ないことから需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は仁方地区を中心に呉市東部郊外に所在する類似性の高い住宅地の取引事例を基に求めており、市場性の反映 が直接的で実証性が高い。当該地域は自用の戸建住宅を中心に農地も介在する旧来からの住宅地域で賃貸市場が成立し ていないため収益還元法は適用できなかった。以上より、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格、単価と総額と の関連等にも十分留意のうえ比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市中心部では呉駅周辺地域の開発事業等に よる発展も期待されるが、人口減少や大規模 製鉄所の閉鎖が迫り、先行きの不透明感も漂 っている。 農地等も介在する既成住宅地域であり、周辺 の利用状態に特段の変動はない。道路の幅員 の狭い傾斜地であり、需要は減退傾向が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％