別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 呉 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -12 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　田原　俊一郎   TEL.

鑑定評価額 7,210,000 円  １㎡当たりの価格 49,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市広白岳４丁目１３７３５番１１ ｢広白岳４－５－３｣ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、駐車場の 混在する住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 広 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 広駅南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 広地区東部の山裾付近に位置する一般住宅を中心とし、周辺には農地も介在する住宅地域である。広地区中心部 やＪＲ駅からはやや距離がある。当面はほぼ現状維持的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、呉市広地区の平地住宅地域の内縁辺部を中心とする圏域である。主たる需要者は呉市内の企業等に通勤 する第一次取得者世帯である。周辺地域は元々農地が中心ではあり、ややスプロール的な開発が見受けられる。土砂災 害警戒区域内に位置し、広地区中心部からも距離があるため、宅地化がやや遅れている。地価水準は弱含みが続いてお り、土地価格は７００万円程度、新築の戸建物件では総額で２，５００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域はスプロール的に宅地開発が進んでいる自用目的の戸建住宅を主体とする住宅地域である。当該地域性より、 居住の快適性及び利便性が重視された価格形成がなされている。比準価格は実際の取引事例を基礎として試算されてお り、信頼性の高い試算価格である。賃貸需要が弱く、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用できなかった 。代表標準地との均衡性に留意し、比準価格を以って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -21                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [137.1] [100.0] 100 48,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本製鉄瀬戸内製鉄所呉地区が令和５年に閉 鎖されることが予定されている。当該影響を 受け、地域経済は低迷しており、不動産需要 は弱い。 土砂災害警戒区域に存しており、利便施設等 からもやや距離を有しているため、地価は弱 含みでの推移が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％