別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
呉 -10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
呉 -10 広島県 広島第2 氏名  不動産鑑定士 徳満 秀規   TEL.
鑑定評価額 3,190,000 円  1㎡当たりの価格 32,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
呉市広小坪1丁目17836番
「広小坪1-15-2」
②地積
 (㎡)
99  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)
土砂災害警戒区域


(60,160)

1:1
住宅

W2
中小規模一般住宅が
多く見られる住宅地
北西2.5m市道 水道、下水

4.9km
(2)



①範囲 東    60 m、西   150 m、南    50 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    10.0 m、規模         100 ㎡程度、形状 ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項
広地区中心部から離れ、街路
条件、交通・生活利便性が劣
る地域


基準方位北2.5m
市道
交通

施設
広駅南東方

4.9km
法令

規制
1中専
(60,160)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
 来予測
県道背後の山裾部に在来住宅が建ち並ぶ地域である。広地区中心部から離れ、街路、交通利便性に劣り、今後も
現状と大差なく推移すると予測する。住宅需要が小さく地価水準はなおしばらく下落が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            32,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は呉市東部の広地区外縁部及び阿賀・仁方地区を中心とした圏域。需要者は呉市内に通勤するサラリーマン
世帯であるが、地縁性が強い。主な交通手段は自家用車であり、公共施設、店舗等は広地区中心市街地に依存している
。標準地の周辺において国有地の払い下げによる新規の土地分譲が見られたものの、近時においては取引が少なく、中
心となる価格帯を見いだせなかった。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は最寄駅から遠く離れおり、また周辺等にアパート等が見らない。そのため賃貸市場は未成熟であるので、収
益還元法は適用しなかった。比準価格は、代替関係の強い地域の事例を中心に求めた価格で、市場性を反映し説得力は
高い。従って、比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 呉 -13                      ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         25,100 円/㎡
[ 96.8]
100
100
[100.0]
100
[ 76.4]
[100.0]
100
31,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           32,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
呉市の主要企業である日本製鉄呉製鉄所の操
業が停止した。また三菱重工業呉工場は事業
を縮小した。


広小坪地区の緩傾斜地に位置する旧来からの
住宅地域で、住宅需要は地縁的な限定を伴う
ことにより少ない。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +7.0
環境       -30.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.1 %  %
3 試算価格算定内訳 呉 -10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 呉22T9

-429434
呉市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地




1中専

(60,160)
b 呉22T9

-429442
呉市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南3.4m市道、
西1m、角地




1住居

(60,160)
c 呉22T4

-424519
呉市

建付


  
(           ) 
不整形 北西4.3m市道
、北東4.2m、
角地



1住居

(70,172)
d 呉20K9

-309419
呉市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6m市道、
南6m、角地




1低専

(60,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
23,706  
100
[ 100.0]
[  98.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

23,279 
100
[  75.2]

30,956 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

31,000 
b (            
45,074  
100
[ 100.0]
[  98.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

44,353 
100
[ 140.3]

31,613 

31,600 
c (            
28,676  
100
[ 100.0]
[  98.2]
100
100
[  80.0]
100
[  82.4]

42,718 
100
[ 141.1]

30,275 

30,300 
d (            
44,028  
100
[ 100.0]
[  93.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

40,316 
100
[ 112.7]

35,773 

35,800 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -2.0 環境     -24.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +5.0 環境     +31.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近  +33.0 環境      +2.0
画地     -17.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近   -4.0 環境     +13.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      32,200 円/㎡]  



呉 -10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の戸建住宅を中心とした旧来からの住宅地域で、最寄駅からも距離を有すること、及び道路事情も劣るため
、貸家需要に乏しく、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月13日 提出
呉 -10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
呉 -10 広島県 広島第2 氏名  不動産鑑定士 村永 朋   TEL.
鑑定評価額 3,190,000 円  1㎡当たりの価格 32,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
呉市広小坪1丁目17836番
「広小坪1-15-2」
②地積
 (㎡)
99  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)
土砂災害警戒区域


(60,160)

1:1
住宅

W2
中小規模一般住宅が
多く見られる住宅地
北西2.5m市道 水道、下水

4.9km
(2)



①範囲 東    60 m、西   150 m、南    50 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    10.0 m、規模         100 ㎡程度、形状 ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項
旧来からの住宅地

基準方位北2.5m
市道
交通

施設
広駅南東方

4.9km
法令

規制
1中専
(60,160)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
 来予測
比較的規模の小さな住宅を中心とする傾斜地の住宅地域であるが、広地区中心よりかなり距離があり、利便性等
に劣るため、地価は当面下落基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            32,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、広地区、阿賀地区、仁方地区内の中心部よりやや離れた地域と判定した。典型的な需要者は、当エリア
に地縁的選好性を持つ個人等で、圏外からの転入者は限られる。公共施設、利便施設等への接近性が劣り、土砂災害警
戒区域に指定されている傾斜地の既成住宅地域であり、需要は弱い。中心となる価格帯は、土地取引が少ないため把握
するのは困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は、自己居住目的での取引を中心とする地域で、交通・接近条件が劣るため賃貸用アパート等の収益物件はほ
とんど見られない。このため、賃料水準を把握できず、収益価格の試算は断念した。一方、規範性の高い取引事例に基
づき試算した比準価格は、実証的で信頼性が高い。それゆえ、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を採用し、市
場の需給動向をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 呉 -13                      ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         25,100 円/㎡
[ 96.8]
100
100
[100.0]
100
[ 76.4]
[100.0]
100
31,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           32,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
呉市は製造業を中心とする産業都市で、原油
高騰の影響で先行きの不透明感があり、人口
減少、高齢化が進行中である。


生活利便施設等への接近性に劣る地域で転入
者も少ないため地価の下落傾向が進む。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +7.0
環境       -30.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.1 %  %
3 試算価格算定内訳 呉 -10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 呉22T9

-429428
呉市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西10m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
b 呉22T9

-429442
呉市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南3.4m市道、
西1m、角地




1住居

(60,160)
c 呉23K5

-335875
呉市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地




1住居
土砂災害警戒区域
(60,200)
d 呉23K5

-335872
呉市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南4m市道、
中間画地




1中専
土砂災害警戒区域
(60,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
27,880  
100
[ 100.0]
[  98.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

27,350 
100
[  85.7]

31,914 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

31,900 
b (            
45,074  
100
[ 100.0]
[  98.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

44,353 
100
[ 134.9]

32,878 

32,900 
c (            
41,451  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

41,119 
100
[ 125.9]

32,660 

32,700 
d (            
43,282  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

42,892 
100
[ 133.7]

32,081 

32,100 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +8.0 交通・接近   -2.0 環境     -19.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +5.0 環境     +26.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近   -5.0 環境     +25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +2.0 環境     +26.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      32,200 円/㎡]  



呉 -10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
広地区郊外の住宅地域で、周辺にアパートは見られず賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念し
た。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ