別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 呉 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -9 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　智晴   TEL.

鑑定評価額 8,540,000 円  １㎡当たりの価格 45,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市天応西条３丁目８２７番５ ｢天応西条３－２－１７｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 県道沿いの住宅地域 南東6.2m県道、北東側道 水道、下水 天応 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ２ｍ県道 交通 施設 天応駅北方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 平成３０年７月に発災した豪雨災害により、当地域は甚大な被害を受けたが、その後大規模な復旧復興工事が進 捗し、被災以来空き地であった場所にも住宅再建等がなされるなど徐々に落ち着きを取り戻しつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、天応地区を中心としつつ、市内中西部エリアに所在する住宅地域ないしは混在地域一円を含む範囲と判 定した。典型的な需要者は、市内又は隣接周辺市町内への通勤者等の一次取得者層と思料する。先の豪雨災害で大きな 被害を受けた当地域も、被災から４年超経過し、砂防堰堤設置や護岸工事等により徐々にお落ち着きを取り戻しつつあ る。取引の件数が少なく、需要の中心となる価格帯は不明である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、従来から中小規模の一般住宅を中心とする地域であったが、西日本豪雨災害により、経済合理性に適うアパ ート等の供給が激減し、収益性を把握することが困難であることから、収益価格の試算を断念した。一方、当地域は居 住の快適性が重視される住宅地域であって、現実の取引事例に基づき試算された比準価格は、説得力が高い。それゆえ 、比準価格を採用し、市場動向を勘案し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -16                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,500 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [ 77.4] [101.0] 100 45,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本製鉄呉製鉄所の閉鎖方針と、新型コロナ の影響などにより、回復過程にあった地域経 済は転換点を迎えている。 先の西日本豪雨災害により、壊滅的な被害を 受けた地域であるが、砂防堰堤等が設置され るなどハード面の復旧が着々と進捗している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％