別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 呉 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -4 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　村永　朋   TEL.

鑑定評価額 8,360,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市東愛宕町２６番１ ｢東愛宕町３－６｣ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西3m市道 水道、ガス、下水 呉 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 緩傾斜地の住宅地域 街 路 基準方位北３ｍ市道 交通 施設 呉駅北西方 900m 法令 規制 １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅を中心とする住宅地域として安定しており、特段の地域変動要因は見当たらないことから、当面 は現在の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、愛宕地区を中心に、市内旧市街地の住宅地域ないしは混在地域一円を含む範囲と判定した。需要者は、 市内への通勤者等の一次取得者層が典型的であるが、住み替え需要も認められる。市内中心部への接近性は良好である が、地域経済の変調を受けて、街路条件の見劣りする物件への需要は芳しくない。需要の中心価格帯について、土地で ８００万円～１，０００万円程度、新築の戸建物件で２，５００万円～３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、戸建住宅地域で自用目的での取引が中心であり、収益性に着目した取引はほとんど見られない。このため、 賃貸市場が形成されておらず、収益価格の試算は断念した。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は 、実証的で説得力が高い。それゆえ、比準価格を採用し、市場の需給動向等を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市は製造業を中心とする産業都市で、原油 高騰の影響で先行きの不透明感があり、人口 減少、高齢化が進行中である。 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、 地勢がやや劣るため地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％