別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 呉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　田原　俊一郎   TEL.

鑑定評価額 7,100,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市音戸町南隠渡３丁目１９３３番４ ｢音戸町南隠渡３－３－２９｣ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,300) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 南東5m市道、南西側道 水道 呉 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 呉駅南方 11.0km 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には空地も見られる島嶼部の旧来からの既成住宅地域であり、特段の地域変動要因は予見されない。不動産 需要は弱く、老朽化した空き家が増えつつある。当面はほぼ現状維持的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、音戸町・倉橋町を中心とする周辺島嶼部の住宅地域一帯である。需要者の中心は島嶼部の地域特性より 地縁を有する個人が大部分を占めている。人口流出及び高齢化が顕著であり、過疎化に歯止めがかかっていない。空き 家が急増しているが、一部で外国人による不動産取引も見受けられる。平地で利便性が高く、道路状況の良い地域につ いては、下落幅が小さい傾向がある。数少ない取引件数から需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は島嶼部の旧来からの既成住宅地域である。比準価格は同一需給圏内の状況が類似する取引事例を収集・選択 の上試算された当該地域の市場性を反映した実証的な価格である。近隣地域周辺にアパート等の賃貸用物件は見られず 、自己使用目的の戸建住宅の取引が中心である。賃貸市場は未成熟であり、収益価格は試算し得なかった。従って、周 辺標準地価格等との均衡にも留意の上、周辺の事例から求めた比準価格を以て鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本製鉄瀬戸内製鉄所呉地区が令和５年に閉 鎖されることが予定されている。当該影響を 受け、地域経済は低迷しており、不動産需要 は弱い。 音戸町北部に位置する、旧来からの既成住宅 地域である。人口減少、高齢化率の上昇が進 み、不動産需要の低迷が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％